房地产行业德国住房制度启示录：全面解码德国房价长期稳定之谜-20180821-恒大研究院-71页-5mb

德国房价长期稳定之谜总结

核心内容

德国住房制度以其长期稳定、均衡发展和居民福祉为核心，成为全球房地产市场中的典范。德国在二战后不仅解决了住房短缺问题，还实现了住房质量与供给的长期改善。住房自有率约为45%，租赁率高达55%，住房套户比从1945年的0.57提升至2016年的1.02，人均住房面积达46.5平方米。同时，德国房价长期保持稳定，1970-2017年名义房价指数仅上涨2.3倍，年均增速仅为1.8%，远低于同期英国、法国和美国的年均增速。

主要观点

1. 德国住房制度的三大支柱

• 稳健的金融制度：德国央行以物价稳定为首要目标，货币政策中性稳健，通胀控制能力强。住房金融体系以商业按揭为主，辅以住房储蓄模式，居民合理加杠杆，房贷占GDP比重为36%，居民负债占GDP比重为53%，均低于其他发达国家。
• 均衡的税收制度：德国对住房保有环节征税较轻，仅征收土地税；对交易环节征税较重，包括不动产交易税、差价盈利所得税、二套住房税等，交易成本可达10%甚至更高。税收制度鼓励居民长期持有住房，抑制投机需求。
• 完备的租赁制度：德国租赁市场发达，租户享有法律保障，包括无固定期限合同、租金限制、优先购买权等。政府提供住房补贴，保障低收入群体的住房需求。

2. 德国住房制度的演变历程

德国住房制度经历了五个阶段的演变：

• 管制时代（1945-1949）：政府主导住房分配，实行严格的房屋出租管制。
• 供给时代（1950-1965）：政府推动大规模住房建设，主要通过公共财政支持。
• 租赁时代（1965-1989）：政府关注需求端，强化租户保障和租赁消费升级。
• 补贴时代（1990-2005）：政府加大补贴力度，支持居民租购建三类住房消费。
• 回归市场（2005年至今）：住房市场逐步市场化，政府减少直接投入，鼓励市场机制。

3. 德国住房制度的启示

• 政府对居民住房的责任：德国政府以居住为导向，通过法律保障和三大支柱制度，确保居民住房负担合理。
• 城市化与住房供需平衡：德国城市化进程均衡，住房供需平衡，政府根据城市化阶段调整住房制度。
• 住房制度应与经济发展阶段相适应：在经济高速增长期注重住房建设，在增速换挡期注重租赁制度建设。

关键信息

住房市场结构

• 居住结构：以租房为主流，租赁群体人均住房面积38平方米，租赁条件较好。
• 供应结构：居民家庭持有住房81%，机构持有19%的存量住房，满足34%的租赁需求。
• 房龄结构：住房质量高，70%以上住房房龄超过40年，27%超过70年，14%为百年老宅。

金融制度

• 首付比例：通常在20%-30%，高于国际平均水平。
• 贷款利率：以固定利率为主，利率与首付比例形成反向变动机制。
• 住房储蓄：德国住房储蓄模式成熟，居民通过先存后贷的方式参与，贷款占比约10%-15%。

税收制度

• 土地税：税率低，税基广，2017年贡献税收140亿欧元，占财政收入比重0.98%。
• 不动产交易税：税率3.5%-6.5%，叠加其他交易费用，总交易成本可达10%以上。
• 二套住房税：增加居民占用多套住房的成本，2017年全国空置率仅为3.2%。
• 租金收入所得税：税率14%-45%，净租金收入计入个人所得税。
• 差价盈利所得税：对短期交易行为征税，对长期自住或出租予以免税。
• 遗产税和赠与税：对非直系亲属继承或赠与住房征税，对直系亲属予以免税。

租赁制度

• 法律保障：租约默认为无固定期限，房东解约需符合法定情形。
• 租金限制：租金涨幅不超过20%（特殊区域不超过15%），房东目标租金超过标准可面临罚款或监禁。
• 公共服务：租户可享受公共服务，不受产权限制。
• 租金补贴：政府根据收入和家庭规模提供补贴，保障实际补贴水平与生活水平不受到物价和租金上涨的影响。

结构分析

1. 导言

• 德国在二战后实现了经济与住房的双重奇迹，住房套户比和人均住房面积显著提升。
• 德国住房制度的演变与经济发展阶段密切相关，从管制到市场化，逐步形成以居住为导向、以法律为基石、三大支柱鼎立的住房制度。

2. 德国住房制度的三大支柱

• 货币金融制度：稳定币值、合理加杠杆。
• 税收制度：重交易轻保有、抑制投机需求。
• 租赁制度：保护租户权益、鼓励长期租房。

3. 住房制度的演变阶段

• 管制时代：政府主导，严格租金管制。
• 供给时代：政府推动大规模建设，社会住房比例高。
• 租赁时代：关注需求端，强化租户保障。
• 补贴时代：租购建全面补贴，推动住房市场发展。
• 回归市场：住房市场逐步市场化，政府减少直接干预。

4. 政府与房地产的关系

• 政府注重居民住房需求，通过法律和制度保障住房供给。
• 土地私有制，政府对土地财政依赖度低。
• 房地产业在德国经济中占比平稳，非支柱性产业。

5. 住房制度评价

• 供应充足，房价稳定合理。
• 多元化的住房供应结构，满足不同需求。
• 顺应时代自然演变，适应经济发展阶段。

6. 德国居民住房需求

• 居民住房需求趋于稳定，以租赁为主。
• 德国城市化均衡，人口分布分散，不集中于大城市。

7. 启示

• 城市化与住房供需平衡是住房制度建设的重要基础。
• 不同城市化阶段需采用不同的住房制度。
• 德国经验可为我国住房制度改革提供参考。

风险提示

• 中德社会人文环境、经济人口体量存在差异，经验适用性有限。

图表目录（摘要）

• 图表1：二战时美、苏、英、法四国占领区地图
• 图表2：德国十六州地图
• 图表3：1950年以来德国经济年均6.4%增长
• 图表4：德国套户比从0.57提升至1.02
• 图表5：德国房价涨幅年均1.8%
• 图表6：租房是德国居民主流居住形式
• 图表7：德国存量住房所有权结构
• 图表8：德国自住与租房家庭居住情况
• 图表9：德国住房质量奇迹
• 图表10：德国住房制度演变五大阶段
• 图表11：德国形成三大支柱住房制度
• 图表12：德国住房制度的三大支柱
• 图表13：德国通胀控制能力
• 图表14：德国房价指数与CPI同步
• 图表15：德国M2增速与经济增速匹配
• 图表16：德国M2占GDP比重
• 图表17：德国非金融部门杠杆率
• 图表18：德国首付比例较高
• 图表19：德国住房贷款以固定利率为主
• 图表20：三大个人住房金融模式对比
• 图表21：住房贷款存量中住房储蓄占比
• 图表22：新增住房贷款中住房储蓄占比
• 图表23：住房储蓄模式在全球推行情况
• 图表24：欧洲住房储蓄渗透率
• 图表25：住房储蓄采取“先存后贷”模式
• 图表26：住房储蓄是德国居民重要投资工具
• 图表27：德国居民房贷占GDP比重
• 图表28：德国居民杠杆率
• 图表29：住房相关税收占财政收入比重
• 图表30：德国住房相关税收
• 图表31：西德土地税基准税率
• 图表32：东德土地税基准税率
• 图表33：2016年德国主要城市稽征率
• 图表34：个人所得税计算方法
• 图表35：德国主要城市二套住房税税率
• 图表36：是否征收差价盈利所得税的五种情形
• 图表37：德国不动产交易平均税率
• 图表38：德国遗产税和赠与税税率
• 图表39：德国住房自有率在欧盟中较低
• 图表40：德国历年住房自有率变化
• 图表41：《住房租赁法》的演变
• 图表42：德国住房补贴情况
• 图表43：二战后初期德国人口和家庭数增长
• 图表44：住房严重不足
• 图表45：1950-1965年德国GDP年均增速
• 图表46：1950-1965年德国人口增长
• 图表47：1950年后西德住房政策转向促进供应
• 图表48：西德退出住房统制经济、放松租金管制
• 图表49：1950年《第一部住房建设法》规定的三类住房建设支持模式
• 图表50：1950-1955年社会住房占比
• 图表51：1950-1965年德国处于历史建房高峰期
• 图表52：1965-1990年德国GDP年均增速
• 图表53：两德人口增长放缓
• 图表54：两德住房存量
• 图表55：1965-1985年德国平均租金
• 图表56：公共资助社会住房的两条路线
• 图表57：1966年后西德住房公共资金投入由贷款方式向补助方式倾斜
• 图表58：1966-1978年社会住房建设量
• 图表59：德国总人口与家庭数增速阶梯式下行
• 图表60：德国政府住房补贴支出持续增长
• 图表61：2005年之前住房私有补贴维持在100亿欧元以上
• 图表62：东西德合并后迎来建房小高峰
• 图表63：社会住房完成历史使命
• 图表64：2006年以来大城市与全国人口增长趋势分化
• 图表65：欧元区三大货币政策利率
• 图表66：德国房价稳定，南欧国家房价暴跌
• 图表67：德国取消特殊性住房补贴
• 图表68：德国社会住房存量
• 图表69：德国十六州不动产交易税率上调
• 图表70：2010年以来德国房价和租金增速走高
• 图表71：德国大城市房价快速上涨
• 图表72：德国大城市租金快速上涨
• 图表73：德国以居住为导向、以法律为基石、三大支柱鼎立的住房制度
• 图表74：住房不断充裕，政府政策渐次退出
• 图表75：德国住房空置率持续降低
• 图表76：德国住房的合理租金负担水平
• 图表77：德国“住房质量奇迹”
• 图表78：德国财政收入与支出结构
• 图表79：德国住宅投资占比稳定
• 图表80：德国各服务业增加值占GDP比重
• 图表81：德国支柱性产业由制造业转向现代服务业+制造业
• 图表82：出口是德国经济复苏的重要引擎
• 图表83：德国住房套户比连续20年在1以上
• 图表84：德国人均居住面积和人均房间数
• 图表85：2014年德国自住与租房家庭居住情况
• 图表86：德国实际房价保持平稳
• 图表87：德国名义房价增速与低通胀相匹配
• 图表88：世界主要城市房价相关指标
• 图表89：居民私人建房是新建成住房的最主要来源
• 图表90：2011年德国存量住房所有权结构
• 图表91：2011年德国租赁住房所有权结构
• 图表92：德国房地产业集中度远低于其他主要经济体
• 图表93：住房合作社曾占住房建设比例10-20%
• 图表94：住房合作社体系
• 图表95：德国用少量土地满足大量居民需求
• 图表96：住房及水电气消费支出占比最大
• 图表97：德国各行业消费支出增速下降
• 图表98：德国十六州的土地、人口、经济与产业情况
• 图表99：德国第一大城市人口占比偏低
• 图表100：德国各年龄段住房自有率
• 图表101：德国各州住房自有率
• 图表102：德国房价百年史
• 图表103：德国基本完成城市化
• 图表104：德国各城市化阶段住房情况与制度特征
• 图表105：不同城市化与住房发展阶段下的住房制度建设