中国住房制度_回顾_成就_反思与改革_49页_4mb

恒大研究院研究报告总结

1. 核心内容概述

恒大研究院的报告全面回顾并反思了中国住房制度的发展历程、现状及未来方向，重点分析了住房金融、土地供应、税收制度、住房保障和住房租赁五大支柱。报告指出，当前房地产市场的问题很大程度上源于基本住房制度的不完善，而推动市场平稳健康发展需要住房制度改革和长效机制建设。

2. 中国住房制度五大支柱

2.1 货币金融制度：住房金融体系以商业性为主、政策性为辅

• 国际对比：全球住房金融制度分为强制储蓄型、合同储蓄型和资本市场型三种，中国偏向合同储蓄型，以商业按揭贷款为主，公积金为辅。
• 中国现状：
  • 按揭贷款首付比例较高，首套为20%-35%，二套为30%-80%，高于国际平均水平。
  • 按揭贷款利率处于中等水平，高于欧洲、新加坡、香港等低房贷利率经济体。
  • 公积金制度具有强制储蓄和低存低贷的特点，但资金池规模较小，贷款额度不足以覆盖居民实际需求。
• 问题：
  • 信贷政策频繁调整，影响市场预期，刺激居民加杠杆。
  • 公积金制度封闭运行，支持不足，需改革为政策性金融机构。

2.2 土地制度：两权分离，以地谋发展

• 国际对比：全球土地制度分为完全市场、半市场和非市场三种，中国采用半市场模式，实行土地所有权与使用权分离。
• 中国现状：
  • 实行土地招拍挂制度，以价高者得为原则，推高地价和房价。
  • 土地财政成为地方财政的重要来源，2018年土地出让金和房地产相关税收占地方综合财力的35.4%。
  • 城乡二元土地制度导致农村建设用地远高于城市建设用地，造成土地资源错配。
• 问题：
  • 土地供需不匹配，一线城市供地少而人口多，三四线城市供地多但人口少。
  • 工业用地供给过多、利用低效，住宅用地稀缺，导致房价上涨。

2.3 税收制度：重交易轻保有

• 国际对比：发达国家普遍重视保有环节税收，税基宽、税种简、税率低，税收调节房价作用显著。
• 中国现状：
  • 保有环节仅涉及房产税和城镇土地使用税，且对个人非营业住房免征。
  • 交易环节涉及7个税种，包括增值税、契税、个人所得税等，对短期持有征税，鼓励长期持有。
  • 2018年，房产税收入在地方财政税收中占比有限，仅为一般预算收入的3.43%。
• 问题：
  • 保有环节征税不足，财政收入可持续性面临考验。

2.4 住房保障：分层次、高保障

• 国际对比：全球住房保障体系分为直接支持和间接支持两种模式，中国采用多渠道、分层次的保障体系。
• 中国现状：
  • 保障房包括公租房、经济适用房、棚户区改造安置房等，各地特色不同。
  • 保障房设计存在进入门槛高、退出门槛低的问题，部分家庭被排除在保障体系之外。
  • 保障房退出时可按市场价转售，退出收益较高。
• 问题：
  • 保障房供给不连续，未能有效满足居民需求。

2.5 住房租赁：新时代、新任务

• 国际对比：发达国家租赁市场成熟，房源多元，立法到位，租售同权。
• 中国现状：
  • 租赁比例较低，2015年城镇居民租赁比例仅为21%，远低于发达国家。
  • 租赁市场管理依据《城市房地产管理法》和《商品房屋租赁管理办法》，缺乏专项法律。
  • 租购不同权，租赁市场存在诸多问题。
• 问题：
  • 租赁市场尚不成熟，亟待规范。

3. 主要观点与反思

3.1 住房制度是宏观调控的一部分

• 住房制度的演变与国家经济政策密切相关，如1998年房改、2008年刺激政策、2014年调控政策等。
• 住房制度不仅解决居民住房问题，还承担了部分宏观调控职能。

3.2 房地产的支柱地位深度捆绑经济

• 房地产对GDP直接贡献6.5%，通过上下游间接贡献9.0%。
• 地方财政依赖土地出让金和房地产相关税收，2018年占比达35.4%。
• 房地产与金融体系高度交织，2018年房地产贷款占各项贷款余额的28.4%。

3.3 住房政策不稳定，不断出台应急性措施

• 住房金融政策变动频繁，影响市场预期和居民杠杆率。
• 土地供应政策未能与人口流动匹配，导致人地分离、供需错配。
• 税收政策缺乏稳定性，影响市场长期健康发展。

3.4 住房制度的价值待明确

• 应明确“低收入靠保障，中等收入靠支持，高收入靠市场”的住房供给结构。
• 需要避免过度依赖行政手段，应加强供给端政策，如人地挂钩、优化供地结构、完善租赁市场等。

3.5 房地产市场进入存量房时代

• 房地产大建设阶段尾声，将转向中高速、高质量发展。
• 2017年城镇住宅存量267亿平，套户比达到1.07，住房短缺基本缓解。
• 需要构建长效机制，实现房地产市场平稳健康发展。

4. 关键信息

• 中国住房制度经历了40年的改革，从计划经济时期的实物分配到市场经济的商业性住房供应。
• 土地财政是地方政府的重要收入来源，但也导致地价和房价上涨。
• 房地产与金融体系高度交织，需加强金融监管以防范风险。
• 住房租赁市场发展滞后，需完善立法和政策支持。
• 房地产调控政策应从短期抑制需求转向长期增加供给，构建长效机制。