20180925-恒大研究院-房地产行业专题报告_新加坡住房制度启示录-新加坡如何实现_居者有其屋__64页_5mb

报告摘要

新加坡如何实现“居者有其屋”？——住房制度启示录

核心内容

新加坡通过一系列系统性住房政策，成功实现了高达 90.9% 的住房自有率，成为全球解决住房问题的典范。其住房制度以 国有土地、中央公积金、税收调控和组屋供应体系 为四大支柱，形成了以“廉租房—廉价组屋—改善型组屋—私人住宅”为核心的阶梯式住房供应体系，有效满足了不同收入群体的住房需求。同时，新加坡的住房市场保持了房价的稳定，房价收入比远低于其他主要城市，居民购房压力较小。

主要观点

国有为主的土地制度：
- 新加坡近 90% 的土地为国有，政府通过强制征地和低价补偿保障组屋建设所需土地。
- 土地使用权通过招标和拍卖转让，住宅用地为 99年，保障土地资源的集约化利用。
- 土地财政并非新加坡政府主要收入来源，政府更注重长期财政平衡和可持续发展。
公积金主导的住房金融制度：
- 强制储蓄型中央公积金制度覆盖 95.3% 的公民和永久居民，为居民提供购房资金支持。
- 公积金账户余额高达 GDP的80.4%，利率高于商业贷款，贷款利率较低，降低购房成本。
- 通过公积金支持政府建设和居民购房，形成“建得起”和“买得起”的双重保障。
交易与保有并重的税收制度：
- 新加坡实行累进税率的印花税、财产税和所得税，抑制投机行为。
- 印花税针对买卖和租赁环节，税率根据房价、持有年限和房产数量分层征收。
- 财产税按年值征收，对自住房低税率，对投资性房产高税率，抑制房价过快上涨。
组屋主导的住房供应体系：
- 组屋占住房供应的 82%，私人住宅占 18%，满足不同收入群体的住房需求。
- 组屋分为普通组屋、执行共管公寓（EC）和3-Gens公寓，满足从基本需求到改善型需求的多层次市场。
- 组屋售价仅为私人住宅的 1/3，房价收入比稳定在 5.5 左右，远低于其他主要城市。

关键信息

住房自有率：2017年高达 90.9%，世界第二。
人均住房面积：从自治初期不足 6 平方米 提高至 27.6 平方米。
套户比：1985年达到 1，此后稳定在 1 以上。
土地制度：国有土地占比 87%，政府拥有绝对话语权，土地出让金占财政收入的 12%。
公积金制度：覆盖率高达 95.3%，存款利率 2.5%-4%，贷款利率 2.6%，居民杠杆率远低于发达国家。
税收制度：印花税、财产税和所得税是主要税种，交易环节征税重，保有环节抑制投机。
住房供应结构：组屋为主、私宅为辅，形成阶梯式供应体系，满足多样化需求。

新加坡住房制度的四大支柱

支柱	具体要求
土地制度	国有为主，强制征地、低价补偿，保障组屋建设
金融制度	中央公积金为主，商业贷款为辅，支持居民购房
税收制度	累进制税率，抑制投机，鼓励自住
供应制度	组屋为主，私宅为辅，构建多层次住房体系

新加坡住房制度的启示

政策连续稳定：
- 从1966年《土地征收法》到1981年公积金用于私宅，政策不断演进但保持稳定。
- 政府根据经济和社会变化，适时调整住房供应和税收政策，推动住房制度完善。
构造阶梯化住房供给体系：
- 通过廉租房、廉价组屋、改善型组屋和私人住宅，满足不同收入层次的住房需求。
- 这一体系不仅保障了低收入家庭的住房，还支持中高收入家庭和外国人购房。
供给端发力解决住房问题：
- 政府通过大规模建设组屋，确保住房供应充足。
- 配合税收调控和金融支持，从需求端抑制投机，实现住房市场的稳定发展。