房地产行业2021中报综述：业绩分化态势延续，红线指标继续优化-20210903-中达证券-39页_607kb

报告摘要

房地产行业2021中报综述总结

核心内容

2021年上半年，中国房地产行业在政策调控与市场环境的双重影响下，呈现出业绩分化、盈利压力释放、土储下降普遍、债务结构优化及融资成本下行等特征。整体营收增速提升，但利润增速仍为负，反映出行业盈利能力承压。部分房企通过销售高增、费用管控、投资收益提升等手段实现盈利改善，而多数房企则面临毛利率和净利率下滑的压力。

主要观点

业绩分化加剧
- 上市房企整体营收增速同比提升12.7个百分点至22.8%，主要受益于上年基数偏低及竣工交付回暖。
- 归母净利润增速降幅收窄至-1.2%，但同比仍下降，主要因低毛利项目结算带来的盈利压力。
- 毛利率平均下降5.8个百分点至22.7%，净利率平均下降4.1个百分点至7.1%，显示盈利压力持续释放。
销售增长良好，土储分化明显
- 上半年销售额平均增长43.9%，年度目标完成率平均达48.7%，多数房企销售表现强劲。
- 土储规模下降现象更为普遍，47家房企中12家土储较2020年末下降，反映房企投资强度分化。
- 土储增长较快的房企包括财务稳健的国企央企及融资成本较低的大型民企，以及销售增速快于交付的房企。
债务结构优化，流动性有所提升
- 短期债务占比均值下降1.4个百分点至30.2%，整体债务结构进一步优化。
- 现金短债比保持稳定，平均约1.8倍，仅4家房企未达标，显示房企流动性稳健。
杠杆水平分化，融资成本下行
- 净负债率中位数上升2.4个百分点至66.8%，平均下降0.2个百分点至72.4%，反映出房企杠杆控制能力不一。
- 平均融资成本下降0.2个百分点至5.8%，部分国企及央企融资成本进一步下降，凸显其在融资端的优势。
“三道红线”指标持续优化
- 截至2021年中期，24家房企已完全达标，显示行业监管效果逐步显现。
- 扣预负债率是房企达标的关键，房企需通过提升预售回款、结转增厚净资产及提高投资贷地比等方式进行降档。

关键信息

销售表现：多数房企销售额增长显著，尤其是建发、金茂、银城、绿城、佳兆业等公司，其销售增速领先。
盈利表现：合生创展、深圳控股、宝龙等房企毛利率较高，招商蛇口、宝龙、正荣等公司核心净利率提升。
土储变化：12家房企土储规模下降，而部分房企如深圳控股、建发、越秀等土储增长较快。
债务管理：房企整体债务结构优化，流动性保持稳健，但杠杆水平分化明显。
融资成本：行业融资成本整体下行，部分房企如建发、金茂、绿城等融资成本显著下降。
行业趋势：行业出清周期正在推进，稳健型房企及国企央企将更具优势，区域型房企亦有机会在特定市场中发展。

投资建议

剩者为王，提高综合管理能力的公司有望在下一个周期胜出。
区域型房企在传统优势区域中发挥拿地特色，仍有机会获得发展空间。
建议关注具备土地金融资源优势的国企央企，以及财务稳健、融资渠道畅通的大型民企。

风险提示

调控政策存在不确定性，可能影响房企销售和结算进度。
部分房企销售结算或出现波动，需警惕流动性风险。

图表与数据

图1：整体营收增速提升至22.8%。
图2：整体归母净利润增速降幅收窄至-1.2%。
图3：深圳控股、建发国际集团、中国金茂营收增速较快。
图4：招商蛇口、深圳控股、金辉控股归母净利润增速较快。
图5：招商蛇口、深圳控股、祥生控股集团核心净利润增速较快。
图6：平均毛利率下降至22.7%。
图7：平均归母净利率下降至7.1%。
图8：合生创展、深圳控股、宝龙地产毛利率较高。
图9：合生创展、中国海外发展、龙光集团核心净利率较高。
图10：建发国际集团、银城国际控股、绿城中国销售增速领先。
图11：建发国际集团、中海宏洋集团、金地集团销售目标完成率领先。
图12：短期债务占比下降至30.2%。
图13：现金短债比基本持平，约1.8倍。
图14：合生创展、龙湖、建发现金总额增速居前。
图15：建业地产、绿地控股、绿城中国短期债务占比降幅较大。
图16：龙湖、美的、绿城现金短债比提升较大。
图17：净负债率中位数上升至66.8%。
图18：平均融资成本下降至5.8%。
图19：恒大、祥生、美的净负债率下降幅度较大。
图20：正荣、禹洲、雅居乐剔除预收款后资产负债率降幅较大。
图21：德信、雅居乐、金辉融资成本降幅较大。
图22：中国粗钢产量占比2000年后加速上升。
图23：2011年后钢铁供需缺口扩大。
图24：2011-2015年粗钢产能利用率持续下行。
图25：螺纹钢价格2011年初-2015年末单边下行。
图26：大中型钢铁企业利润率2011-2015年有所下降。
图27：钢铁板块资产负债率2011-2015年持续攀升。
图28：钢铁板块流动比率2011-2015年持续下行。
图29：钢铁行业信用利差多次走扩。

公司名单

港股：碧桂园、中国恒大、融创中国、中国海外发展、世茂集团、华润置地、龙湖集团、旭辉控股、中国金茂、富力地产、融信中国、正荣地产、绿城中国、远洋集团、雅居乐集团、中国奥园、佳兆业集团、龙光集团、合景泰富、禹洲集团、中骏集团、花样年控股、越秀地产、建发国际、中梁控股、美的置业、祥生控股、金科股份、荣盛发展、金地集团、华夏幸福、蓝光发展、建业地产、新力控股、中国海外宏洋。
A股：万科A、招商蛇口、新城控股、保利地产、绿地控股、金地集团、金科股份、中南建设、阳光城、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。