20221113-西南证券-房地产行业周报_杭州实行_认房不认贷_龙湖200亿储架式注册落地_15页_1mb

报告摘要

杭州实行“认房不认贷”，龙湖200亿储架式注册落地

核心内容

市场表现
- 11月重点32城新房销售面积同比减少28%，环比增长72.7%。
- 12城二手房成交面积累计同比增加57%，环比增长155%。
- 一线城市新房销售面积同比减少21%，环比增长92%；其中北京增长4%，广州减少63%，深圳减少45%。
- 二线城市新房销售面积同比减少28%，环比增长72%；福州环比减少66%，无锡、成都、厦门、东莞等城市同比正增长。
- 三四线城市新房销售面积同比减少43%，环比增长35%；仅江门实现同比正增长。
政策动态
- 杭州自11月11日起实施“认房不认贷”政策，旨在放松楼市调控。
- 房贷利率：首套房最低利率4.1%，二套房最低利率4.9%。
- 限购政策：无住房但有贷款记录且已结清的购房者，可执行首套房政策。
- 首付比例：限购区内二套最低首付比例下调至四成。
- 杭州新政对新房市场有较大提振作用，释放积极信号，具有示范效应，表明楼市政策仍有放松趋势。
融资与贷款
- 社会融资规模10月末为341.4万亿元，同比增长10.3%；对实体经济发放的人民币贷款余额为209.8万亿元，同比增长10.9%。
- 10月社会融资规模增量为9079亿元，比上年同期少增7097亿元。
- 居民新增贷款减少180亿元，其中短期贷款减少512亿元，反映出消费需求减弱；中长期贷款增加332亿元，同比少增3889亿元，显示房地产销售依然低迷。
- 房企非银融资总额10月为556.8亿元，同比上升16.4%，融资同比首次出现正增长。
民营房企融资
- 11月8日，交易商协会推出“第二支箭”支持民企融资，首单龙湖200亿储架式注册落地。
- 新城控股、美的置业等示范民企也在沟通对接发债注册意向，其中新城控股申请配额为150亿元。
- 中债增发债支持工作已纳入“第二支箭”统筹推进，增信服务费率低于0.8%/年，行业流动性压力有望缓解。

主要观点

杭州楼市新政“认房不认贷”是政策放松的重要信号，有助于提振新房市场成交量。
10月百强房企销售金额同比下降32%，降幅较上月扩大5.2个百分点，显示房地产销售仍处于疲软状态。
民营房企融资支持政策加快，融资环境有所改善，政策端对行业流动性压力的缓解具有积极意义。
二手房市场表现优于新房市场，尤其在一线城市和部分二线城市，成交面积显著增长。
房企非银融资同比首次出现正增长，显示融资修复迹象。

关键信息

政策调整：
- 杭州“认房不认贷”政策：对无住房但有贷款记录的购房者，执行首套房政策。
- 首套房最低利率4.1%，二套房最低利率4.9%。
- 限购区内二套房首付比例下调至四成。
融资情况：
- 10月房企非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，融资同比首次出现正增长。
- 信用债融资同比上升155.7%，信托融资同比下降82.1%，ABS融资同比上升22.2%。
- 融资综合平均利率为3.48%，同比下降2.39个百分点。
融资支持政策：
- “第二支箭”政策支持民企发债融资，增信服务费率低于0.8%/年。
- 龙湖集团200亿元储架式注册落地，标志着政策落实的积极进展。
投资建议：
- 开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等。
- 物管企业：碧桂园服务、华润万象生活等。
风险提示：
- 销售恢复不及预期；
- 政策放松不及预期；
- 行业流动性风险。