20170220-辉立证券-Singapore_REITsIndustrial_sub-sector_Possibility_of_rents_bottoming_this_year_12页_1mb

报告摘要

文档总结

核心内容概述

本文档是一份由辉立证券集团（Phillip Securities Group）发布的关于新加坡房地产投资信托（S-REITs）工业子行业（Industrial sub-sector）的分析报告。报告主要讨论了2016年第四季度及2017年的市场表现、租金和空置率变化、投资策略调整、各REITs的财务表现以及未来展望。

主要观点

租金和空置率趋势：
2016年第四季度，工业子行业整体租金指数降至2012年以来的最低水平，租金回滚（reversion）仍为负值，预计2017年租金回滚仍将持续。
- 多用户工厂（Multiple-User Factory）和仓库（Warehouse）租金回滚维持在负双位数。
- 商业园区（Business Park）租金回滚预计保持平稳。
- 2017年工厂和仓库的供应压力将比2016年更大。
租金可能触底：
报告认为租金可能在2017年触底，但强调租金回滚仍为负值，因此整体行业仍面临下行压力。
投资策略调整：
- 将工业子行业评级调整为“Equal Weight”。
- 整体S-REITs行业评级为“Underweight”。
- 对部分REITs的评级进行了调整，如Cache Logistics Trust（Reduce）、Mapletree Industrial Trust（Accumulate）等。
REITs表现：
- 多数REITs在2016年第四季度和全年表现不佳，部分因租金回滚、空置率上升及股权融资导致可分配收入（DPU）下降。
- Ascendas REIT和Mapletree Industrial Trust是少数表现相对较好的REITs。

关键信息

4Q 2016租金与空置率数据

类型	租金指数（%）	空置率（%）	qoq变化	yoy变化
工业整体	93.8	89.5%	↑0.4	↓1.1
多用户工厂	91.7	87.3%	↑0.2	↑0.1
单用户工厂	100.9	90.9%	↑0.3	↓1.4
商业园区	105.4	83.0%	↑1.9	↓1.1
仓库	91.0	89.7%	↑0.6	↓1.7

2017年供应压力

类型	2017年供应（mn sqm）	占现有存量比例（%）
工业整体	5.3	9.7
工厂	1.52	49%
仓库	0.923	58%
商业园区	0.2	1.2

REITs评级与目标价格

REIT名称	评级	目标价（S$）	最近收盘价（S$）
Cache Logistics Trust	Reduce	0.730	0.810
Keppel DC REIT	Neutral	1.150	1.175
Mapletree Industrial Trust	Accumulate	1.740	1.660
Soilbuild Business Space REIT	Neutral	0.680	0.650

分红表现

REIT名称	FY17e DPU（cents）	FY18e DPU（cents）	与共识相比变化
A-REIT	3.993	4.17	↑1.2
MINT	2.83	2.82	↑0.4
MLT	1.87	1.87	↑0.0
KDCREIT	1.31	1.64	(20.1)
VIT	1.760	1.634	↑7.7
Cache	1.847	2.140	(13.7)

各REITs关键财务指标

REIT名称	平均空置率（%）	WALE（年）	Gearing（%）	WADM（年）	WACD（%）	利息覆盖率（x）
A-REIT	94.0	2.5	34.6	2.1	3.7	5.1
Ascendas REIT	90.2	3.7	31.8	3.9	3.0	5.6
Cache Logistics Trust	96.4	3.8	43.1	2.8	3.6	4.0
Cambridge Industrial Trust	94.7	3.7	37.5	3.1	3.7	3.6
Keppel DC REIT	94.4	9.6	28.3	3.2	2.3	9.4
Mapletree Industrial Trust	92.1	3.2	29.4	3.2	2.6	7.8
Mapletree Logistics Trust	96.1	4.1	38.7	3.5	2.3	5.7
Sabana Shari'ah Compliant REIT	87.2	2.6	43.2	1.9	4.2	3.1
Soilbuild Business Space REIT	89.6	3.4	37.6	2.8	3.4	4.8
Viva Industrial Trust	89.8	3.1	37.2	3.2	4.0	4.2

投资建议

Mapletree Industrial Trust（MINT） 被视为工业子行业中的首选，因其低杠杆率（29.4%）和稳健的财务结构。
Cache Logistics Trust 因高杠杆率（43.1%）和有机增长受限，被下调至“Reduce”评级。
Keppel DC REIT 因收购带来的收入增长，但受单位基数扩大影响，DPU低于预期。

未来展望

工业子行业租金可能在2017年触底，但租金回滚仍为负值，整体行业仍面临压力。
2017年工厂和仓库供应压力较大，可能进一步拖累租金表现。
商业园区因供应有限，租金回滚预计保持平稳。

风险提示

投资涉及风险，需谨慎对待。
报告未提供个性化投资建议，仅为一般性分析。
任何投资决策应结合个人财务状况和市场情况，建议咨询专业顾问。

其他信息

报告发布日期：2017年2月20日
数据来源：JTC, Phillip Securities Research (Singapore)
报告发布机构：辉立证券集团
联系方式：
- Benny WANG: 联合交易总监
- ZHANG Jing & FAN Guohe: 研究分析师
- Aric AU & Matthew WONG: 销售经理
- Yoshikazu SHIKITA: 日本团队销售经理

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