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輝立證券集團 Singapore REITs 分析总结

核心内容概览

本报告由輝立證券集團（Phillip Securities Group）发布，聚焦新加坡工业房地产投资信托基金（S-REITs）的市场表现及未来展望。报告指出，尽管部分工业REITs在2016年第四季度表现出租金回升和需求改善的迹象，但整体市场仍面临租金下行压力，特别是多个用户工厂和仓库空间。同时，报告对工业子板块的评级进行了调整，认为租金可能在2017年见底，但负面租金回滚仍将持续。

主要观点

• 租金与空置率趋势：

  • 2016年第四季度，工业板块租金指数下降至93.8，低于2012年水平。
  • 多个用户工厂租金回滚维持在负双位数，而仓库租金回滚压力在2017年将比2016年更大。
  • 商业园区租金回滚预计保持平稳，但整体仍处于负向趋势。
  • 空置率有所改善，但同比仍呈下降趋势，整体仍为租户市场。

• 市场展望：

  • 工业子板块被上调至“Equal Weight”，认为租金可能在2017年见底。
  • 整体S-REITs板块维持“Underweight”评级，因供应过剩和需求疲软持续存在。

• 租金见底但回滚仍负：

  • 报告强调租金水平与租金回滚的区别，认为租金见底并不意味着租金回滚会转正，预计2017年租金回滚仍为负单数位。

关键信息

2016年第四季度租金与空置率数据

2017年供应压力分析

2017年租金回滚预期

• 多个用户工厂租金回滚预计维持在负低双位数。
• 仓库租金回滚压力更大，预计在2017年仍为负低双位数。
• 商业园区租金回滚预计保持平稳，但有负向偏倚。

投资策略与评级

重点REIT分析

• Mapletree Industrial Trust (MINT)：

  • 额外收入来自Hewlett-Packard的BTS项目和AEI计划。
  • 杠杆率低至29.4%，债务结构稳健，利息覆盖率高于行业平均水平。

• Keppel DC REIT (KDCREIT)：

  • 收入增长来自收购，但DPU下降因股权融资和单位基数扩大。
  • 需关注外汇和国家风险。

• Cache Logistics Trust (Cache)：

  • 高杠杆（43.1%）限制增长，DPU下降与收购无关。
  • 预计2017年DPU将低于预期。

• Soilbuild Business Space REIT (SBREIT)：

  • 面临Loyang Way物业回填困难，DPU受单位基数扩大影响。
  • 收购仅部分抵消空置影响。

行业表现与展望

• PMI与工业生产指数：

  • 新加坡PMI自2016年底至2017年初持续扩张，与全球PMI趋势一致。
  • 工业生产指数同比增长21.3%，但未来仍需调整至更可持续水平。

• 供应与需求失衡：

  • 2016年工业空间净增加1.82mn sqm，2017年供应压力更大。
  • 供应量超过历史平均水平，需求仍低于历史水平。

• 租金见底信号：

  • 询问租金趋于稳定，部分REITs租金回滚转正，但整体仍为负。
  • 预计2017年租金回滚为负单数位，工业板块可能见底。

估值与市场表现

• 市盈率与收益率：

  • 工业REITs平均市盈率（P/NAV）为1.02倍，平均12个月收益率为7.9%。
  • Ascendas REIT和Mapletree Industrial Trust表现优于其他REITs。

• 相对估值：

  • Ascendas REIT市盈率1.19倍，收益率7.3%。
  • Mapletree Industrial Trust市盈率1.21倍，收益率6.8%。
  • Keppel DC REIT市盈率1.22倍，收益率5.2%。

结论

尽管部分REITs在2016年第四季度表现出租金回升迹象，但整体市场仍面临租金下行压力。工业板块被上调至“Equal Weight”，但整体S-REITs板块维持“Underweight”评级。租金见底预期与负面租金回滚并存，投资者需关注供应过剩和需求疲软的持续影响，以及个别REITs的杠杆率和单位基数变化对DPU的影响。