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輝立證券集團：新加坡REITs行業分析（2016年第三季度）

核心内容概述

輝立證券集團於2016年11月11日發布了一份針對新加坡工業REITs子行業的分析報告，重點關注租金和佔用率的季度表現，以及未來市場展望。報告指出，工業REITs子行業整體表現疲軟，租金和佔用率雙雙下降，特別是廠房類別受到新供應增加的影響，預計2017年情況將進一步惡化。報告同時分析了各個REITs的表現，並提出了投資建議。

主要觀點

1. 租金與佔用率表現

• 整體工業租金：2016年第三季度租金指數為94.3，較2013年第三季度（104.7）和2012年水平下降。
• 佔用率：整體工業佔用率為89.1%，同比下降1.7%。
• 廠房租金與佔用率：
  • 多用戶廠房：租金指數下降至92.2，佔用率略有上升至87.1%。
  • 單用戶廠房：租金指數下降至101.8，佔用率下降至90.6%。
  • 倉庫：租金指數降至91.2，佔用率為89.0%，租金反轉預期為負雙位數。
• 商務園區：租金指數微跌至104.2，佔用率略有上升，但租金反轉預期略偏負。

2. 供應與需求失衡

• 新供應增加：預計2016年第四季度及2017年工業空間新增供應將達3.0mn sqm，遠超歷史平均水平。
• 廠房空間最為受影響：2016年下半年廠房空間將面臨大量新增供應，特別是2016年第三季度，將有大量空間上線，可能導致租金反轉進一步惡化。
• 倉庫空間預計2017年更糟：2017年預計新增供應將達0.901mn sqm，較2016年增長31%，租金反轉可能達到負雙位數。

3. 各REITs表現與評級

4. 分配與淨收入表現

• 淨租金收入（NPI）：多個REITs因租賃反轉為負而受影響，但部分如Ascendas REIT因租金反轉為正而表現較好。
• 可分配收入（DPU）：預計Cache Logistics Trust FY16e/FY17e的DPU為7.58/6.69 cents，較市場預期低。
• 部分REITs因發行新單位導致分配稀釋，如Ascendas REIT、Cache Logistics Trust等。

5. 投資建議

• 整體S-REITs：維持"Equal Weight"觀點。
• 工業子行業：因供應過度而建議"Underweight"。

關鍵信息

1. 市場動態

• 廠房和倉庫空間的租金反轉持續為負，特別是廠房空間在2016年第四季度將面臨最大供應壓力。
• 值得關注的租戶爭議包括Cache Logistics Trust的51 Alps Avenue和Soilbuild Business Space REIT的Technics Offshore物業。

2. 供應與需求

• 2016年工業空間總供應量為0.690mn sqm，預計2017年將增加至0.901mn sqm。
• 廠房空間的供應集中於2016年第三季度，佔全年供應的77%。
• 值得關注的數據中心需求增長，Keppel DC REIT因新項目和稅收補貼而表現較佳。

3. 財務指標

• 平均佔用率：工業REITs平均佔用率為92.6%，高於JTC整體佔用率89.1%。
• 杠桿率：工業REITs平均杠桿率為36.0%，其中Cache Logistics Trust杠桿率高達41.2%。
• 利息覆蓋率：整體工業REITs利息覆蓋率為5.4倍，部分REITs表現較弱。

4. 估值與收益

• .trailing P/NAV：工業REITs平均為0.99倍，個別如AIMS AMP Capital Industrial REIT為0.92倍。
• 12個月.trailing yield：平均為8.1%，部分REITs如Mapletree Logistics Trust為7.3%。

投資策略建議

1. 長期關注點

• 強需求驅動的資產：如Keppel DC REIT的數據中心資產，具有較強的長期需求。
• 在機增長潛力：如Mapletree Industrial Trust的BTS和AEI項目，有助於未來收入增長。

2. 避免風險

• 過度供應的工業空間：特別是廠房和倉庫，預計2017年情況將進一步惡化。
• 租戶爭議和價值重估風險：如Cache Logistics Trust的51 Alps Avenue物業可能導致NAV下降和杠桿率上升。

結論

整體工業REITs子行業表現疲軟，租金和佔用率雙雙下降，主要受新供應增加的影響。輝立證券建議對該子行業保持"Underweight"觀點，並維持"Equal Weight"對整體S-REITs的看法。投資者應關注具有強需求驅動和在機增長潛力的REITs，同時警惕租戶爭議和價值重估風險。