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报告摘要

輝立證券集團 Singapore REITs Monthly 总结 - 2018年11月

核心内容概述

2018年11月，新加坡房地产投资信托基金（S-REITs）整体表现疲软，但部分子行业表现优于其他。FTSE S-REIT总回报率全年累计下跌4.9%，其中零售业表现最差，而酒店业表现相对较好。尽管利率上升对S-REITs构成压力，但租金增长可能部分抵消这种影响。辉立证券维持对S-REITs整体的中性评级，但对办公室和酒店业持积极态度。

主要观点

S-REITs整体表现：
- FTSE S-REIT总回报率全年累计下跌4.9%。
- 酒店业是唯一在11月表现积极的子行业，Frasers Hospitality Trust涨幅达5.6%。
- Keppel-KBS US REIT跌幅最大，达-17.0%。
利率环境：
- 3个月新加坡隔夜利率（SOR）全年持续上升，截至10月达到1.73%，为2005年以来最高。
- 10年期新加坡政府证券（10YSGS）收益率为2.51%。
- S-REIT收益利差（Yield Spread）全年累计下跌51个基点，目前为273个基点，接近-1标准差水平。
市场环境：
- 零售业表现疲软，租金回报率下降，部分REITs面临较大的租金压力。
- 办公室租金和空置率均有所改善，尤其在中央和边缘办公区域。
- 工业租金趋于稳定，但需求端仍显脆弱，出口数据和贸易关税影响前景。
- 酒店业平均RevPAR同比增长4.48%，但部分REITs因新市场进入者而租金率下降。

关键信息

S-REITs整体表现

FTSE S-REIT总回报率：
- 1个月：-0.1%
- 3个月：-3.3%
- 全年：-4.9%
- 1年：+16%
S-REIT收益利差：
- 全年累计下跌51个基点，目前为273个基点，接近-1标准差。
- 10年期SGS收益率为2.51%。

子行业表现

零售

零售租金回报率下降，3QCY18租金指数下降2.7个基点至97.0。
零售空置率维持在92.4%，但租金增长乏力。
3QCY18零售销售同比增长1.8%，其中时尚和珠宝类增长显著。
2018年零售供应达到4年高点，净增加221,000平方米。

办公室

办公室租金指数和空置率均上升，中央和边缘办公区域表现良好。
办公室空置率升至88.0%，高于平均中央办公空置率88.2%。
2018年仅有的Grade A办公供应来自16 Robinson。

工业

工业租金指数趋于稳定，3QCY18环比下降0.1%至90.9。
工业空置率小幅上升至89.1%和89.4%（工厂和仓库）。
工业需求端脆弱，制造业和出口数据放缓，贸易关税增加不确定性。

酒店

平均RevPAR同比增长4.48%至S$197，受益于更高的入住率和平均房价。
零售业表现疲软，部分酒店因新市场进入者而平均房价下降。

投资建议

整体评级：中性（维持）
子行业偏好：办公室和酒店业
REITs选择标准：
- 低杠杆
- 高利息覆盖率
- 长加权平均债务期限
- 大部分债务为固定利率

REIT名称	评级	目标价 (S$)
CapitaLand Commercial Trust	ACCUMULATE	1.90
Keppel DC REIT	ACCUMULATE	1.45
Capitaland Retail China Trust	ACCUMULATE	1.66
Dasin Retail Trust	ACCUMULATE	0.95
Ascendas Real Estate Investment Trust	ACCUMULATE	2.78
EC World REIT	BUY	0.82

宏观经济环境

利率上升：3个月SOR上升至1.73%，为2005年以来最高。
租金增长：尽管利率上升，但租金增长仍可能为S-REITs提供支撑。
市场展望：零售业和工业空间面临租金压力，但办公室和酒店业表现较好。

潜在风险与注意事项

利率上升可能对S-REITs的收益率和利息支出构成压力。
零售业面临电商竞争和供应过剩的挑战。
工业需求端的不确定性可能影响租金表现。
投资建议不完全基于量化回报区间，还需考虑定性因素如市场情绪、价格催化剂等。

联系信息

香港代表：
- Benny WANG, 交易总监：(852) 2277 6720, bennywang@phillip.com.hk
- Zhang Jing, 研究分析师：(86) 2151699400-103, zhangjing@phillip.com.cn
- Terry LI, 研究分析师：(852) 2277 6527, terryli@phillip.com.hk
- Eurus ZHOU, 研究分析师：(852) 2277 6515, euruszhou@phillip.com.hk
- Tracy KU, 研究分析师：(852) 2277 6516, tracyku@phillip.com.hk
销售代表：
- Aric AU, 企业及机构销售经理：(852) 2277 6783, corporatesales@phillip.com.hk
- Yoshikazu SHIKITA, 国际销售经理：(852) 2277 6624, yshikita@phillip.com.hk