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报告摘要
輝立證券集團新加坡工業REITs分析總結
核心內容
輝立證券集團於2017年5月8日發布了對新加坡工業REITs的最新分析報告，重點關注租金和佔用率趨勢、產業供應與需求失衡、以及不同子類別的表現。報告指出，租金和佔用率在季度內均有所下降，預期2017年整體租金回歸將為負值，但市場已顯示出底部形成的跡象。
主要觀點
- 租金與佔用率走勢：工業領域的租金和佔用率在2017年第一季度均較前一季度和去年同期下降，預期全年租金回歸將為負值，但部分子類別如Business Park的租金略有回升。
- 產業趨勢：工業活動有所改善，顯示全球經濟情緒向上，但供應壓力仍存，特別是Single-User Factory和Warehouse的供應增加，可能導致租金進一步下跌。
- 戰略調整：報告建議投資者逐步轉移至Hi-Tech Buildings，因其具有較好的增長潛力，而Business Park因與辦公室租金差距縮小，吸引力下降。
- 個別REITs表現：部分REITs如Ascendas REIT (A-REIT) 和Mapletree Industrial Trust (MINT)表現較好，而Cache Logistics Trust因高槓桿和租賃爭議，被建議減持。
關鍵資訊
1. 2017年第一季度租金與佔用率
| 子類別 | 4Q 2016租金 | 1Q 2017租金 | 季度變化（%） | 年度變化（%） |
|---|---|---|---|---|
| 工業總體 | 93.8 | 93.0 | ↓0.9 | ↓5.0 |
| 多用戶工廠 | 91.7 | 90.7 | ↓1.1 | ↓5.2 |
| 單用戶工廠 | 100.9 | 99.9 | ↓1.0 | ↓5.7 |
| 商業園區（Business Park） | 105.4 | 104.3 | ↓1.0 | ↑0.4 |
| 儲倉（Warehouse） | 91.0 | 90.5 | ↓0.5 | ↓6.1 |
| 子類別 | 4Q 2016佔用率 | 1Q 2017佔用率 | 季度變化（%） | 年度變化（%） |
|---|---|---|---|---|
| 工業總體 | 89.5% | 89.4% | ↓0.1 | ↓0.7 |
| 多用戶工廠 | 87.3% | 87.0% | ↓0.3 | ↓0.3 |
| 單用戶工廠 | 90.9% | 90.6% | ↓0.3 | ↓1.3 |
| 商業園區（Business Park） | 83.0% | 84.0% | ↑1.0 | ↑2.3 |
| 儲倉（Warehouse） | 89.7% | 89.9% | ↑0.2 | ↓0.5 |
2. 2017年租金回歸預期
- 工業總體租金回歸預期為負高單數位至負低雙數位。
- 多用戶工廠租金回歸為-13.5%。
- 儲倉租金回歸預期為負高單數位。
- 商業園區租金回歸預期為負，但佔用率有所回升。
3. 供應管道與未來展望
- 2017年總體工業空間供應預計為200萬平方公尺，較過去三年平均供應量有所增加。
- 2018年供應量預計減少至110萬平方公尺，但仍高於歷史水平。
- 儲倉空間供應預計為942,000平方公尺，較2016年增長61%。
- 商業園區空間供應預計在2017年後期增加，但目前供應有限。
4. REITs表現與評級
| REITs | 評級 | 目標價格（S$） | 最近收盤價（S$） | 評級原因 |
|---|---|---|---|---|
| Cache Logistics Trust | Reduce | 0.750 | 0.885 | 高槓桿、租賃爭議、未來供應壓力 |
| Keppel DC REIT | Neutral | 1.150 | 1.240 | 收入增長，但DPU預期低於市場預期 |
| Mapletree Industrial Trust | Neutral | 1.800 | 1.810 | 增長來自Hi-Tech Buildings，但仍有壓力 |
| Soilbuild Business Space REIT | Neutral | 0.660 | 0.680 | 占有率下降、DPU受發行影響 |
5. 產業趨勢與建議
- 轉移策略：建議從商業園區轉向Hi-Tech Buildings，因新加坡政府推動製造業升級，Hi-Tech Buildings有較佳的增長潛力。
- 穩定選擇：仍建議保持對傳統工廠的投資，因其對中小企業具有穩定性。
- 長期展望：工業REITs整體被評為"Equal Weight"，預期租金在2017年見底，但供應過剩問題將持續至2018年。
6. 估值與收益
| REITs | 市值（S$ mn） | 價格（S$） | 后市P/NAV（x） | 12個月殖利率（%） |
|---|---|---|---|---|
| Ascendas REIT | 7,441 | 2.58 | 1.25 | 6.1 |
| Mapletree Industrial Trust | 3,244 | 1.800 | 1.28 | 6.3 |
| Mapletree Logistics Trust | 2,788 | 1.115 | 1.08 | 6.7 |
| Keppel DC REIT | 1,403 | 1.245 | 1.32 | 4.9 |
| AIMS AMP Capital Industrial REIT | 885 | 1.385 | 1.00 | 8.0 |
| Cache Logistics Trust | 803 | 0.890 | 1.15 | 8.4 |
| Viva Industrial Trust | 772 | 0.800 | 1.01 | 9.0 |
| Cambridge Industrial Trust | 744 | 0.570 | 0.90 | 7.1 |
| Soilbuild Business Space REIT | 707 | 0.675 | 0.94 | 8.9 |
| Sabana Shari'ah Compliant REIT | 479 | 0.455 | - | - |
結論
報告總體對工業REITs持"Equal Weight"觀點，認為租金已在2017年見底，但供應過剩問題仍將持續至2018年。建議投資者轉向Hi-Tech Buildings以尋求增長，並保持對傳統工廠的穩定投資。部分REITs因個別因素如租賃爭議或發行影響，被建議減持或保持中性。
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