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輝立證券集團：新加坡工業REITs分析總結

核心內容概述

本報告聚焦於2015年第四季度及2016年新加坡工業REITs（Industrial S-REITs）的市場表現與展望。主要分析工業物業租金與佔用率的變化、供應與需求動態、個別REITs的表現與風險，以及投資建議。

市場動態與數據

佔用率與租金走勢

• 工業物業總佔用率：2015年第四季度下降至90.6%，較上一季度下降0.2%。
• 租金指數：2015年第四季度工業租金指數下跌1.1%，年同比下跌2.2%。
• 各類別表現：
  • 多用戶工廠：佔用率微跌0.1%，租金下跌1.2%。
  • 單用戶工廠：佔用率微升0.1%，租金下跌1.2%。
  • 商務園區：佔用率下降0.3%，租金持平。
  • 倉庫：佔用率下降1.1%，租金下跌1.5%。

供應預測

• 2016年預計新增工業空間：約2.9mn sqm，2017年預計新增1.6mn sqm。
• 現有工業空間總量：截至2015年第四季度為44.5mn sqm。
• 供應與需求失衡：新增供應超出需求，預期對佔用率與租金造成下行壓力。

投資建議與風險評估

战略观点

• 工業S-REITs子行業展望：因供應過度，整體表現偏負面。
• 投資策略：
  • 維持敞口：投資於有強勁需求驅動且能應對供過於求的REITs。
  • 避免風險：避免有大量主租約到期的REITs，因可能導致租金倒退或佔用率下降。

個別REITs分析

KDCREIT

• 建議：Accumulate，目標價格S$1.13
• 優勢：數據中心需求強勁，受益於數據創建、雲計算、電子商務及數據安全法規。
• 風險：
  • 外幣貶值對租金收入的影響，但有兩年期的遠期對沖政策。
  • T27項目預計於2016上半年收購，但預計對單位派息（DPU）不具吸引力。

SBREIT

• 建議：Accumulate，目標價格S$0.86
• 優勢：商務園區空間緊缺，且其租約主要為主租約，到期時間較遠。
• 風險：
  • 西部商務中心（West Park BizCentral）和圖瓦斯連接（Tuas Connection）租約續約可能緩慢。
  • 佔用率可能因這兩處下降。

Cache

• 建議：Reduce，目標價格S$0.82
• 優勢：部分租約已續約，且有較高佔用率。
• 風險：
  • 倉庫空間供應過剩，可能影響估值。
  • 兩個主租約在2016年下半年到期，可能導致租金倒退或佔用率下降。
  • 2015年底財務年終時，其新加坡物業組合價值重估下跌45.9mn。

子行業表現分析

季度表現

• 總體表現：租金與佔用率均有所下降，但部分REITs因收購與AEI（資產增強計劃）帶來收入增長。
• 個別REITs表現：
  • AIMS AMP Capital Industrial REIT (AA REIT)：租金與佔用率均有所上升。
  • Ascendas REIT (A-REIT)：租金與佔用率均增長。
  • Mapletree Industrial Trust (MIT)：租金與佔用率增長。
  • Cache：租金下降，但佔用率上升。
  • Sabana Shari'ah Compliant REIT (SSREIT)：租金與佔用率均下降，且重估損失最大（9%）。

年度表現

• 總體趨勢：租金與佔用率均有所上升，但部分REITs因租約轉換與到期導致NPI（淨物業收入）下降。
• 個別REITs表現：
  • Cache：租金與佔用率上升，但NPI下降。
  • SSREIT：租金與佔用率下降，重估損失最大。
  • Mapletree Logistics Trust (MLT)：因租約轉換，9M-TYD NPI下降。

估值與收益分析

估值指標

• 平均佔用率：93.1%，高於JTC整體工業佔用率90.6%。
• 平均租約剩餘年限（WALE）：
  • 以GRI計算：3.7年
  • 以NLA計算：5.5年
• 平均負債年限（WADM）：3.3年
• 平均負債成本（WACD）：3.3%
• 平均利息覆蓋率：5.3倍

相對估值

• 平均市淨比（P/NAV）：0.92
• 平均殖利率：8.8%
• 個別REITs表現：
  • Ascendas REIT：市淨比1.12，殖利率7.9%
  • Mapletree Industrial Trust：市淨比1.14，殖利率7.2%
  • Mapletree Logistics Trust：市淨比0.91，殖利率8.0%
  • KDCREIT：市淨比1.09，殖利率6.5%
  • Cache：市淨比0.93，殖利率10.4%
  • SBREIT：市淨比0.88，殖利率9.2%
  • CIT：市淨比0.74，殖利率9.5%
  • VIT：市淨比0.84，殖利率10.2%
  • SSREIT：市淨比0.72，殖利率10.6%

投資行動建議

• KDCREIT：建議Accumulate，因其數據中心業務具有強勁需求驅動。
• SBREIT：建議Accumulate，因其商務園區空間緊缺，且租約穩定。
• Cache：建議Reduce，因倉庫空間供應過剩，且有租約到期風險。

結論

新加坡工業REITs市場在2015年第四季度表現低迷，租金與佔用率均下降，供應增長快於需求。投資者應關注具有強勁需求驅動及穩定租約結構的REITs，避免那些面臨大量主租約到期的投資標的。KDCREIT與SBREIT表現相對較佳，而Cache則面臨較大壓力。整体展望偏負面，但個別REITs仍具投資價值。