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輝立證券集團新加坡REITs分析总结

核心内容

本文档分析了新加坡REITs市场在2016年美联储加息预期上升背景下的表现及投资价值，同时比较了全球主要REIT市场在利率环境变化下的历史表现和当前状况。文档还提供了投资建议和相关REITs的评级信息。

主要观点

1. 美联储加息预期与REITs市场表现

• 投资者对2016年12月美联储加息的预期上升，引发了对REITs市场可能反应的担忧。
• 2016年6月27日之后，加息预期从7.7%上升至约67%，显示出市场情绪的变化。
• 尽管利率上升会对REITs产生影响，但历史数据显示，利率上升伴随国家经济增长时，REITs表现反而更佳。

2. 历史表现分析

• 自2004-2007年美联储加息周期以来，美国、澳大利亚和新加坡的REIT指数分别上涨了32%、42%和67%，均优于其主板指数。
• 2010年全球金融危机后，香港REITs表现最佳，累计回报达102%，其次是澳大利亚（59%）和新加坡（25%）。
• 当前，新加坡REITs的收益与10年期政府债券收益率的差距接近平均水平，而澳大利亚和美国的收益差距则高于平均水平，显示出相对吸引力。

3. REITs与实物资产的比较优势

• REITs相比实物资产具有更好的流动性、更低的交易门槛（单板交易量为100股）、更广泛的资产类别（如高尔夫球场、医院、购物中心）以及税收优惠（免征资本利得税和股息税）。
• 例如，CapitaLand Mall Trust通过资产增强措施，实现了高于郊区购物中心的租金回报率。

4. 投资建议

• 文档建议对新加坡REITs市场保持“Equal Weight”（中性）立场。
• 具体投资建议包括：
  • 零售类：
    • CapitaLand Retail China Trust：建议“Accumulate”（增持）
    • Croesus Retail Trust：建议“Accumulate”（增持）
    • Frasers Centrepoint Trust：建议“Neutral”（中性）
  • 商业类：
    • CapitaLand Commercial Trust：建议“Reduce”（减持）
  • 工业类：
    • Keppel DC REIT：建议“Accumulate”（增持）
    • Mapletree Industrial Trust：建议“Neutral”（中性）
    • Soilbuild Business Space REIT：建议“Neutral”（中性）
    • Cache Logistics Trust：建议“Reduce”（减持）
  • 医疗类：
    • First REIT：建议“Accumulate”（增持）

关键信息

利率与REITs表现

• 利率上升通常会对REITs产生负面影响，但若伴随经济增长，则可能带来正面效果。
• 美联储主席Janet Yellen强调加息将缓慢进行，且“数据依赖”，这为REITs市场提供了相对稳定的环境。

当前市场状况

• 新加坡REITs（S-REITs）的收益与10年期政府债券收益率的差距接近均值，而澳大利亚和美国REITs的差距则高于均值，显示出相对吸引力。
• 美国REITs的收益率差距处于2008年金融危机以来的水平。

投资策略

• 文档建议投资者关注REITs的收益与债券收益率的差距，以及市场整体增长趋势。
• 评级系统基于总回报率和定量与定性因素综合判断，包括风险回报率、市场情绪、股价增长速度、价格催化剂及投机性等因素。

附录：投资建议表格

联系信息

研究团队

• Benny WANG（交易总监）：(852)22776720, bennywang@phillip.com.hk
• ZHANG Jing（研究分析师，交通运输与汽车）：(86) 2151699400-103, zhangjing@phillip.com.cn
• FAN Guohe（研究分析师，制药、医疗、TMT）：(86)2151699400-110, fanguohe@phillip.com.cn

销售团队

• Aric AU（企业及机构销售经理）：(852) 2277 6783, corporatesales@phillip.com.hk
• Matthew WONG（国际销售经理）：(852) 22776678, foreignstock@phillip.com.hk
• Yoshikazu SHIKITA（日本团队国际销售经理）：(852) 2277 6624, yshikita@phillip.com.hk

风险提示

• 投资涉及风险，投资者应根据自身情况寻求专业建议。
• 本文档不构成个性化投资建议，仅用于一般参考。