20260725-国盛证券有限责任公司-REITs周报_二季报季节性回落与经营磨底_分化下寻找超跌机会_11页_976kb

房地产开发 REITs 周报总结

核心内容概览

本周 REITs 市场整体呈现回调趋势，中证 REITs 全收益指数下跌 2.15%，中证 REITs（收盘）指数下跌 2.34%。本年中证 REITs 全收益指数跌幅达 6.01%，而中证 REITs（收盘）指数跌幅为 8.73%。二级市场中，仓储物流、产业园区、消费基础设施等板块跌幅较大，其中数据中心板块交易最为活跃。

主要观点

• 指数表现：本周 REITs 指数整体下跌，但中债十年期国债指数涨幅领先，显示市场对债券资产的偏好。
• 二级市场表现：二级市场整体回调，不同板块表现分化，数据中心板块交易活跃度最高，但部分板块如消费基础设施面临租金和出租率的双重压力。
• 估值表现：REITs 估值分化明显，部分优质资产如易方达广开产园 REIT、平安广州广河 REIT、中金湖北科投光谷 REIT 的 IRR 高达 13.5%、12.6%、12.3%，而 P/NAV 指标则显示市场对资产的估值偏弱。
• 投资策略建议：建议关注政策主题下的超预期弹性资产（如消费类），以及通胀叙事下的业绩确定性资产（如高速类）。同时，应留意具备优质资产储备和明确增长空间的原始权益人，关注其龙头效应。此外，保障房等弱周期资产的分红收益仍是当前市场的重要支撑，但需警惕脱离基本面的“价值陷阱”。

关键信息

REITs 指数表现

• 中证 REITs 全收益指数：本周下跌 2.15%，收于 949.2 点；本年下跌 6.01%。
• 中证 REITs（收盘）指数：本周下跌 2.34%，收于 710.6 点；本年下跌 8.73%。
• 其他指数：沪深 300 涨幅最高，为 2.65%；房地产（申万）指数下跌 3.31%，恒生地产建筑业指数下跌 1.02%，高速公路（申万）指数下跌 0.57%。

二级市场表现

• 总市值：截至 7.24，已上市 REITs 总市值约 2069.8 亿元，平均单只市值约 27 亿元。
• 涨跌幅：本周 13 只上涨，73 只下跌，周均涨幅为 -2.78%。
• 板块表现：仓储物流、产业园区、消费基础设施板块跌幅较大，分别为 -4.51%、-5.22%、-5.79%；生态环保、水利设施等板块跌幅较小，分别为 -0.21%、-3.11%。
• 交易活跃度：数据中心板块交易最活跃，周均成交量 140.4 万股，日均换手率 0.5%。

估值表现

• IRR：易方达广开产园 REIT、平安广州广河 REIT、中金湖北科投光谷 REIT 位列前三，IRR 分别为 13.5%、12.6%、12.3%。
• P/NAV：首创奥特莱斯 REIT、嘉实物美消费 REIT、中金厦门安居 REIT 位列前三，P/NAV 分别为 1.7、1.5、1.5。
• 消费基础设施 REITs：平均出租率为 96.5%，环比下降 0.6pct，同比略有下降；平均租金为 219.9 元/平/月，环比下降 7.7pct，同比上升 6.2pct。

分析与建议

• β机会：关注政策主题和通胀叙事下的资产，如消费类和高速类。
• 择时机会：在市场回调后，如解禁或季报利空出尽后，寻找优质资产的价值重构机会。
• 分派率角度：弱周期资产的分红收益仍具吸引力，但需警惕脱离基本面的“价值陷阱”。
• 龙头溢价：原始权益人具备优质资产储备和明确增长空间，其后续龙头效益值得关注。

风险提示

• 二级价格波动风险：市场波动可能影响 REITs 投资收益。
• 基础设施项目运营风险：项目运营情况可能影响 REITs 的收益。
• 测算误差风险：数据测算可能存在误差，需谨慎对待。

作者信息

• 分析师：金晶、周卓君
• 执业证书编号：S0680522030001、S0680523070006
• 邮箱：jinjing3@gszq.com、zhouzhuojun@gszq.com

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