> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 公募REITs一季报业绩点评总结：亮点与压力并存，公募REITs如何选 ## 核心内容概述 本报告分析了2026年第一季度公募REITs的表现，涵盖仓储物流、保障房、购物中心、产业园、高速公路、能源及公用、IDC七大领域。整体来看，公募REITs表现呈现分化态势，部分领域表现稳定，而另一些则面临一定的经营压力。报告重点探讨了不同REITs的出租率和租金变化趋势，以及影响其表现的外部因素。 ## 主要观点 ### 1. 仓储物流REITs - **出租率疲软**：2026年第一季度，仓储物流REITs整体出租率呈现下降趋势，平均出租率为92.7%，环比-0.3pct，同比-0.8pct。 - **租金区域分化**：长三角、成渝等区域租金下行幅度有望收窄，而珠三角、京津冀等区域租金承压。 - **部分项目表现较好**：如红土创新盐田港REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT租金同比提升，而中金普洛斯REIT、华夏深国际REIT等项目租金同比下滑显著。 - **项目差异**：整租/关联方占比高的项目表现相对较好，部分项目因租户续租策略调整或市场环境变化导致出租率下降。 ### 2. 保障房REITs - **稳定性较强**：保障房REITs整体表现较为稳定，平均出租率为95.2%，环比-0.4pct，同比+0.2pct。 - **租金变化有限**：平均租金水平为60.0元/平方米/月，部分配租类项目租金稳中有升，而市场化项目租金略受区域市场供需影响。 - **抗周期性强**：保障房REITs出租率普遍保持在90%以上，显示出较强的抗周期性。 - **关注利率与租金变化**：建议投资者关注债性端长端利率走势和股性端租金水平变化。 ## 关键信息 ### 仓储物流REITs关键数据 - **红土创新盐田港REIT**：出租率93.1%，环比+0.5pct，同比-3.0pct；租金水平38.32元/平/月，环比+1.4%，同比+2.2%。 - **嘉实京东仓储基础设施REIT**：出租率100.0%，租金水平27.60元/平/月，环比+2.2%，同比+3.4%。 - **中金普洛斯REIT**：出租率86.7%，环比-2.8pct，同比-3.9pct；租金水平32.42元/平/月，环比-2.0%，同比-7.5%。 - **华夏深国际REIT**：出租率85.5%，环比-3.8pct，同比-6.6pct；租金水平28.20元/平/月，环比-10.5%，同比-5.5%。 ### 保障房REITs关键数据 - **红土创新深圳安居REIT**：整体出租率96.9%，环比-1.1pct；租金水平108.2元/平/月，环比-0.7%，同比-2.3%。 - **中金厦门安居REIT**：整体出租率99.1%，租金水平35.0元/平/月，环比+0.5%，同比+2.2%。 - **华夏北京保障房REIT**：整体出租率94.8%，租金水平56.0元/平/月，租金变化平稳。 - **华夏基金华润有巢REIT**：整体出租率95.1%，租金水平63.3元/平/月，环比-2.3%，同比-8.7%。 - **国泰海通城投宽庭保障性租赁住房REIT**：整体出租率93.3%，租金水平130.9元/平/月，环比-1.1%，同比-1.1%。 ## 总结 公募REITs在2026年第一季度表现呈现差异化，仓储物流和保障房REITs分别面临租金调整滞后和租金压力的问题，而购物中心、产业园、高速公路等领域的REITs则表现相对较好。投资者在选择公募REITs时，需结合各资产的出租率、租金水平、区域经济环境及政策支持等因素综合考量。对于仓储物流REITs，应关注租金调整滞后风险；对于保障房REITs，应关注债性利率走势及租金变化。整体来看，公募REITs市场仍有投资机会，但需谨慎应对市场波动。