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报告摘要

杭州滨江房产集团股份有限公司2024年年度报告总结

核心内容概述

杭州滨江房产集团股份有限公司（简称“滨江集团”，股票代码：002244）在2024年实现了稳健经营，销售和利润稳步增长，财务状况良好，土地储备充足，区域布局合理。同时，公司面临一定的行业风险，如政策风险、业务经营风险和跨区域经营风险，但通过合理的投资和管理策略，有效应对了这些挑战。

主要观点

1. 销售业绩稳中有升

销售额：2024年公司实现销售额1116.3亿元，位列克而瑞行业销售排名第9位，首次进入全国房企TOP10阵营，排名较2023年提升2位。
市场表现：在杭州市场连续7年获得销售冠军，显示公司在本地市场的强势地位。
利润增长：实现营业收入691.52亿元，利润总额59.34亿元，同比增长17.85%；净利润37.91亿元，同比增长32.94%；归母净利润25.46亿元，同比增长0.66%。
毛利率变化：全年毛利率有所下降，主要因结算项目为2020年和2021年获得的项目，未来随着低毛利项目交付，毛利率将逐步修复。

2. 财务稳健，融资成本下降

有息负债：权益有息负债为305亿元，较年初下降55亿元；权益货币资金余额为327亿元，较年初上升10.47%。
债务结构：并表有息负债规模为374.34亿元，银行贷款占比83.2%，直接融资占比16.8%，债务结构清晰。
资产负债率：扣除预收款后的资产负债率为57.88%，净负债率为0.57%。
短期债务：短期债务为103.68亿元，占比28%，低于期末货币资金371.4亿元，现金短债比为3.58倍，可有效覆盖短期债务。
融资成本：2024年平均融资成本为3.4%，较上年末下降0.8个百分点，反映市场对公司资产质量和经营能力的认可。

3. 区域深耕，土储优质

土地储备：截至2024年末，公司土地储备总面积为462.55万平方米，其中杭州占70%，浙江省内非杭州城市占20%，浙江省外占10%。
新增项目：全年获取土地23宗，其中杭州22宗，南京1宗，杭州土地市场占有率37%。
新增项目计容建筑面积：合计187万平方米，权益土地款224.4亿元。

4. 其他业务稳步推进

代建业务：公司在宁波、湖州、杭州、金华等地获取6个代建项目，总计容建筑面积约74.2万平方米。
酒店业务：旗下多个酒店经营有序推进，如千岛湖滨江云顶桃源度假酒店、杭州友好饭店等。
租赁业务：持有可用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约44.71万平方米，实现租金收入4.19亿元。
养老业务：首个康养项目滨江和家御虹府入住率达85%，运营有序。

关键信息

财务数据概览

项目	2024年（元）	2023年（元）	2022年（元）	变动情况
营业收入	69,151,820,970.03	70,442,587,508.90	41,502,316,428.18	-1.83%
归属于上市公司股东的净利润	2,545,764,974.90	2,529,138,720.52	3,741,740,685.02	0.66%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	2,429,850,723.94	2,401,269,567.37	3,724,149,895.42	1.19%
经营活动产生的现金流量净额	7,667,594,549.72	32,650,002,223.85	5,213,654,322.38	-76.52%
总资产	259,082,993,730.65	290,031,735,564.93	276,202,697,992.41	-10.67%
归属于上市公司股东的净资产	27,527,700,825.06	25,302,261,949.00	23,536,367,102.13	8.80%

非经常性损益项目

项目	2024年（元）	2023年（元）	2022年（元）
非流动性资产处置损益	141,838,886.73	142,152,339.54	-35,927,841.51
政府补助	12,279,412.87	8,435,324.00	6,096,808.58
金融资产和负债公允价值变动损益	7,964,730.82	404,075.54	-6,076,876.70
资金占用费	31,940,209.64	26,370,878.79	10,266,820.44
委托投资或管理资产损益	4,193,732.25	4,813,626.13	2,146,647.58
债务重组损益	-	-	55,850,600.00
其他营业外收入和支出	-36,553,738.09	-18,806,320.90	-9,730,461.17
所得税影响额	-50,903,280.79	-42,739,525.95	-8,859,343.36
少数股东权益影响额（税后）	-5,154,297.53	-7,238,756.00	-3,824,435.74
合计	115,914,250.96	127,869,153.15	17,590,789.60

土地储备项目

宗地或项目名称	所在位置	土地规划用途	土地面积（㎡）	计容建筑面积（㎡）	土地取得方式	权益比例	土地总价款（万元）	权益对价（万元）
棠月映翠府	杭州	住宅	16,584	31,510	竞拍	100%	71,900	71,900.00
奥印潮观府	杭州	住宅	42,395	97,509	竞拍	100%	290,319	290,319.00
琢御栖湖府	杭州	住宅	36,332	79,930	并购	10%	108,006	10,800.60
翡翠嘉运府	杭州	住宅	28,102	67,445	竞拍	67.33%	244,420	164,567.99
望云璟晨府	杭州	住宅、商业	26,327	71,083	联合竞拍	35%	161,896	56,663.60
沐晴川	杭州	住宅	29,184	72,960	并购	9.9666%	112,000	11,162.59
潮起江南城	杭州	住宅、商业	41,767	130,081	竞拍	51.985%	371,434	193,089.96
潮语映月轩	杭州	住宅	48,834	112,318	联合竞拍	1%	359,500	3,595.00
滨运锦绣里	杭州	住宅	82,920	182,424	竞拍	51%	382,200	194,922.00
嘉映锦绣里	杭州	住宅	12,474	29,938	竞拍	100%	124,887	124,887.00
翡翠锦和府	杭州	住宅	23,494	65,783	竞拍	60.4%	233,686	141,146.34
叠映揽月轩	杭州	住宅	20,164	38,312	竞拍	34.066%	109,900	37,438.53
滨运映翠湾	杭州	住宅	36,826	69,969	竞拍	100%	160,752	160,752.00
和萃揽悦园	杭州	住宅	59,429	148,573	并购	25%	166,430	41,607.50
蜀山南片73号	杭州	住宅	63,644	66,826	并购	40.78%	135,100	55,093.78
沐云川	杭州	住宅	47,325	118,313	并购	1%	159,722	1,597.22
潮语臻境府	杭州	住宅	25,850	64,625	竞拍	49%	169,250	82,932.50
时舟里	杭州	住宅	53,531	133,828	竞拍	80.002%	277,199	221,764.74
沐兰台	杭州	住宅	15,227	38,068	联合竞拍	40.5%	62,318	25,238.79
合计	-	-	-	-	-	-	4,484,977	2,244,118

累计土地储备情况

项目/区域名称	总占地面积（万㎡）	总建筑面积（万㎡）	剩余可开发建筑面积（万㎡）
杭州	366.54	794.57	53.29
浙江省内（除杭州）	79.75	153.33	-
浙江省外	16.26	49.73	7.85
总计	462.55	997.64	61.14

风险提示

1. 政策风险

房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，政策变动可能对公司的经营产生影响。

2. 业务经营风险

房地产项目开发周期长，投资大，涉及行业广，合作单位多，需经过多个政府部门的审批和监管。项目开发过程中，若某一环节出现问题，可能导致开发周期延长、成本上升，影响公司经营目标的实现。

3. 跨区域经营风险

在跨区域经营过程中，若内部管理体系、项目管理制度和人力资源储备不能满足公司发展的需求，将面临一定的风险。

总结

滨江集团在2024年表现出色，销售业绩稳中有升，财务状况稳健，融资成本持续下降，土地储备充足，区域布局合理。公司通过多种业务模式的拓展，增强了市场竞争力。然而，房地产行业的政策风险、业务经营风险和跨区域经营风险仍需密切关注。总体来看，滨江集团在2024年实现了良好的业绩表现，为未来可持续发展奠定了坚实基础。

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