20230208-开源证券-万科A-000002.SZ-公司信息更新报告_销售降幅收窄_长租公寓迎来新发展_4页_715kb
报告摘要
万科A (000002.SZ) 总结
核心内容
万科A (000002.SZ) 在2023年2月7日发布的投资评级为“买入”，维持原有评级。公司当前股价为17.56元，一年内最高为21.90元，最低为13.13元。总市值为2,042.35亿元，流通市值为1,706.37亿元，总股本为116.31亿股，流通股本为97.17亿股。近3个月换手率为63.75%。
主要观点
- 销售数据：2023年1月销售面积和金额同比分别下滑20.6%和19.6%，环比12月有所下降。全年销售数据同比下滑30.9%和33.6%。尽管销售市场整体下行，但公司预计销售将在二季度企稳回升，受高能级城市限购放松和房贷利率下行预期的影响。
- 投资策略：公司在2023年1月未新增开发项目，保持谨慎态度。全年共获取39个开发项目，权益拿地面积为478.3亿元，聚焦一二线城市优质地块。
- 长租公寓业务：万科与建信住房租赁基金合作设立建万住房租赁基金，规模达100亿元，万科认缴出资占比20%。此举有助于缓解租赁住房资金压力，盘活存量资产，并为REITs发行打下基础。
- 盈利预测：预计2022-2024年万科A归母净利润分别为244.4亿元、269.0亿元、297.5亿元，EPS分别为2.10元、2.31元、2.56元。当前股价对应的PE估值分别为8.4倍、7.6倍、6.9倍，维持“买入”评级。
关键信息
财务摘要与估值指标
| 指标 | 2020A | 2021A | 2022E | 2023E | 2024E |
|---|---|---|---|---|---|
| 营业收入（百万元） | 419,112 | 452,798 | 481,550 | 507,169 | 518,327 |
| YOY(%) | 13.9 | 8.0 | 6.3 | 5.3 | 2.2 |
| 归母净利润（百万元） | 41,516 | 22,524 | 24,441 | 26,897 | 29,745 |
| YOY(%) | 6.8 | -45.7 | 8.5 | 10.1 | 10.6 |
| 毛利率(%) | 29.2 | 21.8 | 21.3 | 21.9 | 23.0 |
| 净利率(%) | 9.9 | 5.0 | 5.1 | 5.3 | 5.7 |
| ROE(%) | 16.9 | 9.7 | 9.3 | 9.7 | 9.9 |
| EPS(元) | 3.57 | 1.94 | 2.10 | 2.31 | 2.56 |
| P/E(倍) | 4.9 | 9.1 | 8.4 | 7.6 | 6.9 |
| P/B(倍) | 0.9 | 0.9 | 0.8 | 0.8 | 0.7 |
财务预测摘要
| 指标 | 2020A | 2021A | 2022E | 2023E | 2024E |
|---|---|---|---|---|---|
| 营业收入 | 419,112 | 452,798 | 481,550 | 507,169 | 518,327 |
| 营业利润 | 79,959 | 52,531 | 53,433 | 59,956 | 65,645 |
| 归属于母公司净利润 | 41,516 | 22,524 | 24,441 | 26,897 | 29,745 |
| EBITDA | 85,529 | 59,817 | 59,729 | 68,175 | 74,564 |
| EPS(元) | 3.57 | 1.94 | 2.10 | 2.31 | 2.56 |
财务比率
| 指标 | 2020A | 2021A | 2022E | 2023E | 2024E |
|---|---|---|---|---|---|
| 营业收入增长率(%) | 13.9 | 8.0 | 6.3 | 5.3 | 2.2 |
| 营业利润增长率(%) | 4.4 | -34.3 | 1.7 | 12.2 | 9.5 |
| 归属于母公司净利润增长率(%) | 6.8 | -45.7 | 8.5 | 10.1 | 10.6 |
| 毛利率(%) | 29.2 | 21.8 | 21.3 | 21.9 | 23.0 |
| 净利率(%) | 9.9 | 5.0 | 5.1 | 5.3 | 5.7 |
| ROE(%) | 16.9 | 9.7 | 9.3 | 9.7 | 9.9 |
| ROIC(%) | 12.4 | 8.2 | 7.4 | 7.7 | 8.9 |
| 资产负债率(%) | 81.3 | 79.7 | 79.4 | 78.5 | 76.9 |
| 净负债比率(%) | 26.2 | 37.1 | 38.8 | 44.2 | 29.7 |
| 每股收益(最新摊薄) | 3.57 | 1.94 | 2.10 | 2.31 | 2.56 |
| 每股经营现金流(最新摊薄) | 4.58 | 0.35 | 0.44 | -1.12 | 6.63 |
| 每股净资产(最新摊薄) | 19.31 | 20.30 | 21.43 | 22.67 | 24.15 |
| P/E(倍) | 4.9 | 9.1 | 8.4 | 7.6 | 6.9 |
| P/B(倍) | 0.9 | 0.9 | 0.8 | 0.8 | 0.7 |
| EV/EBITDA | 4.9 | 8.5 | 9.0 | 8.7 | 7.4 |
风险提示
- 行业恢复不及预期
- 政策放松不及预期
- 公司销售恢复不及预期
投资评级说明
- 买入(Buy)：预计相对强于市场表现20%以上
- 增持(outperform)：预计相对强于市场表现5%~20%
- 中性(Neutral)：预计相对市场表现在-5%~+5%之间波动
- 减持(underperform)：预计相对弱于市场表现5%以下
行业评级说明
- 看好(overweight)：预计行业超越整体市场表现
- 中性(Neutral)：预计行业与整体市场表现基本持平
- 看淡(underperform)：预计行业弱于整体市场表现
估值方法的局限性说明
本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。
法律声明
本报告仅供开源证券客户使用，不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。
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