20211219-天风证券-利率债市场周报_保障性租赁住房作用有多大__22页_2mb

保障性租赁住房作用有多大？

核心内容

保障性租赁住房作为政策与市场关注的重点，是兼顾“房住不炒”与“稳增长”的重要抓手。其作用主要体现在稳定房地产投资、支持经济增长以及改善居民住房条件等方面。本文从政策背景、各地规划、对经济的拉动作用及市场影响等方面进行分析。

主要观点

• 政策背景：保障性租赁住房是2020年“十四五”规划中明确提出的重要内容，旨在解决新市民和青年人的阶段性住房困难问题。
• 各地规划：截至2021年，已有17个省份（或其省会城市）公布了“十四五”期间新增保障性租赁住房的建设计划，合计约628万套。预计“十四五”全国新增保障性租赁住房规划值在800-900万套之间。
• 2022年规划值：根据目前公布的2022年数据，全国新增保障性租赁住房规划值约占“十四五”总量的23.3%，预计在186-209万套之间，取均值约为200万套。
• 对经济的拉动作用：保障性租赁住房的规划数量和投资强度均低于棚改，因此其对房地产投资、固定资产投资和GDP的拉动作用预计分别为0.62%、0.15%和0.07%。尽管拉动作用有限，但其对房地产投资下滑和经济托底仍有一定作用。
• 市场影响：市场关注2022年1月和一季度是否会出现“宽货币”或“宽信用”政策，以及是否会有OMO和MLF利率调降。预计若降息，将主导利率方向，对债券市场和资本市场产生积极影响。

关键信息

• 保障性租赁住房的定义：保障性租赁住房主要面向人口净流入的大城市，解决新市民和青年人的阶段性住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。
• 历史保障性住房：包括公共租赁住房、廉租房、经济适用房、限价商品房等，但近年来经济适用房和限价商品房逐步被共有产权房取代。
• 融资方式：保障性租赁住房可通过银行贷款、信用债、专项债、政策性金融、ABS、REITs、险资等多种方式进行融资，政府提供土地、财税、金融等政策支持。
• 与棚改对比：棚改投资强度较高，对经济的拉动作用更明显，而保障性租赁住房投资强度较低，拉动作用相对有限。
• 市场预期：2022年1月和一季度，市场可能期待OMO和MLF利率调降，以推动社融信贷开门红。若政策利率不变，10Y国债利率将围绕1年期MLF利率波动。
• 风险提示：政策不确定性、海外疫情发展超预期、外部环境变化等。

数据与图表说明

• 图表1：保障性安居工程，显示保障性住房建设的多种类型。
• 图表2：棚改投资，显示棚改对房地产投资和经济的拉动作用。
• 图表3：PSL，显示开发性金融支持棚改的方式。
• 图表4：财政支出：保障房，显示保障房的资金来源。
• 图表5：开放贷：保障房，显示保障房的融资方式。
• 图表6：PPP投资额：保障性住房，显示PPP模式在保障性住房建设中的应用。
• 图表7：棚改与保障性租赁住房投资强度，显示两者的投资强度差异。
• 图表8：10年期国债收益率下行1BP至3.10%。
• 图表9：10年国开债收益率持平在2.85%。
• 图表10：1年与10年国债期限利差收窄2BP至53BP。
• 图表11：1年与10年国开债期限利差扩大3BP至66BP。
• 图表12：银行间国债日均成交2076亿元。
• 图表13：银行间金融债日均成交4613亿元。
• 图表14：银行间存款类机构质押式回购规模。
• 图表15：上证所新质押式国债回购规模。
• 图表16：CNHibor利率日度变化。
• 图表17：CNH Hibor利率与DR007利率变化对比。
• 图表18：工业增加值，显示工业生产超预期。
• 图表19：CPI PPI同比，显示通胀与工业品价格变化。
• 图表20：投资增速，显示固定资产投资情况。
• 图表21：投资资产占比，显示资产配置情况。
• 图表22：进出口增速变化，显示出口压力。
• 图表23：社会消费品零售总额对比，显示消费情况。
• 图表24：十大城市商品房存销比，显示房地产市场供需情况。
• 图表25：上周商品房合计成交296.48万平方米。
• 图表26：美元兑人民币NDF和CNH，显示汇率变化。
• 图表27：美元与主要货币汇率，显示国际汇率情况。
• 图表28：大宗商品价格指数，显示大宗商品价格变化。
• 图表29：原油价格，显示能源价格变化。
• 图表30：铜和铝价格，显示工业原材料价格变化。
• 图表31：铁矿石价格，显示原材料价格变化。
• 图表32：德国10年期国债收益率，显示国际债券市场情况。
• 图表33：意大利10年期国债收益率，显示国际债券市场情况。
• 图表34：日本10年期国债收益率，显示国际债券市场情况。

小结

保障性租赁住房是“十四五”期间的重要政策工具，其对房地产投资和经济增长的拉动作用相对有限，但作为政策发力的一部分，仍将在一定程度上对冲房地产投资下滑和托底经济。市场关注1月和一季度是否会出现宽信用和宽货币政策，以及是否有降息可能。若降息，将主导利率方向，对债券市场产生积极影响。整体来看，市场对保障性租赁住房的期待较为有限，仍需多措并举以实现一季度开门红。