政策研究：发展保障性租赁住房对投资有多大拉动？-20211208-国海证券-20页_543kb

发展保障性租赁住房对投资有多大拉动？

核心内容

本文分析了发展保障性租赁住房对房地产投资的拉动效应，结合政策导向、房源来源及资金支持，探讨其在“十四五”期间对全国房地产投资的贡献。根据测算，保障性租赁住房预计在2022年拉动房地产投资约2.2%。

主要观点

• 政策导向明确：自2016年起，中央多次强调发展租赁市场，2021年“十四五”规划及国常会、国办等文件进一步明确保障性租赁住房为政策重点，地方政府积极响应。
• 保障性租赁住房定义：主要面向新市民、青年人等无房群体，对收入和就业年限限制较少，覆盖范围较公租房更广。
• 房源来源多样化：包括新建、改建、政府闲置住房等，其中新建方式涵盖集体经营性建设用地、企事业单位闲置土地、国有建设用地及产业园区配套用地。
• 资金支持政策完善：中央补助、专项债、地方财政统筹、税收优惠及金融支持（如信贷、发债、险资、REITs试点）等多渠道保障资金来源。
• 投资拉动测算：预计2022年保障性租赁住房供应279万套，拉动房地产投资约3377亿元，占全年房地产投资的2.2%。

关键信息

一、住房政策的重点是租赁，租赁的重点是发展保障性租赁住房

• 2016年提出“租购并举”住房制度，2021年“十四五”规划及国常会、国办等文件进一步明确保障性租赁住房为政策重心。
• 住建部与发改委要求40个城市制定2021年保障性租赁住房建设计划，计划年内筹集建设93.6万套。
• 2022年政治局会议继续强调推进保障性住房建设，支持商品房市场满足合理住房需求。

二、保障性租赁住房与公租房、长租房的区别

三、“房”从哪里来？多举措保障

• 新建：
  • 利用集体经营性建设用地、企事业单位闲置土地、国有建设用地及产业园区配套用地。
• 改建：
  • 将闲置和低效利用的非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。
• 其他方式：
  • 发放租赁补贴、利用政府闲置住房。

四、“钱”从哪里来？财税和金融支持

• 财政资金：
  • 中央补助、专项债、地方财政统筹提取资金。
• 税收优惠：
  • 对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费，房产税和增值税税率降低。
• 金融支持：
  • 银行提供长期贷款，发行金融债、企业债、担保债券等，险资参与，公募REITs试点扩展。

五、对投资影响多大？占2022年房地产投资的2.2%

• 供应规模：预计2022年供应279万套保障性租赁住房，建筑面积约2亿平方米。
• 投资结构：
  • 新建占比60%，建安投资2345亿元；
  • 改扩建占比35%，建安投资513亿元；
  • 政府闲置住房及其他占比5%，建安投资49亿元；
  • 土地投资469亿元。
• 总拉动投资：3377亿元，占2022年房地产投资总额（不含保障性租赁住房拉动）的2.2%。

风险提示

• 房地产行业调整超预期；
• 住房租赁政策执行不及预期。

结论

保障性租赁住房作为住房政策重点，通过多种渠道增加房源和资金支持，对房地产投资形成一定拉动作用。预计2022年拉动房地产投资约3377亿元，占全年投资的2.2%，政策导向与市场机制结合，有助于推动房地产行业向“租购并举”转型，促进市场稳定和健康发展。