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市场流动性风险与地产机会并存：重视地产“第三浪”

核心内容总结

招商证券近期指出，市场流动性风险与地产板块机会并存，地产板块的超额收益预期正在形成。尽管市场对地产股上涨存在担忧，但投资者普遍认为其仍有上涨空间，尤其在当前市场环境下，地产股的强势表现验证了这一观点。

主要观点

1. 地产板块超额收益持续

   • 地产板块自2017年底以来已累计涨幅超过10%，预计2018全年仍有20%+的超额收益空间。
   • 一线龙头如万科、保利仍有上涨空间，而1.5线和二线蓝筹如金地、华侨城、阳光城等具备补涨机会。

2. 重视房地产板块“第三浪”

   • 中国地产周期通常包含三波，每波约6-10年，其中第二波机会在基本面底部前两个季度开始显现。
   • 当前处于地产中周期的第三浪，预计整体表现将优于2012年，超额收益有望达到30%。

3. 回归周期分析框架

   • 集中度提高是周期向下的结果，不应成为主要配置逻辑。
   • 周期是地产股的主要beta来源，阿尔法逻辑则需在周期基础上寻找。

关键信息

配置组合建议

• 首选1.5线蓝筹：如金地、华侨城。
• 一线龙头关注：如万科、保利。
• 二线龙头关注：如阳光城、中南、蓝光发展。

政策与市场变化

• 租购并举：政策红利持续落地，大开发商、地方国企及中介服务商将主导长租市场。
• Reits主题：长期关注点，参考行业空间法估值25-35XPE进行高抛低吸。
• 多元化转型：关注成长性强的中小票，如苏宁环球（医美转型）和南山控股（物流地产）。

国央企改革

• 国央企改革是重要主题，关注整合方如侨城、保利及潜在被整合方如南国。

区域主题

• 南北两极：京津冀协同战略显著提升区域价值，粤港澳大湾区中的侨城、华发、天健、龙光等为中长期价值型标的，世荣、格力等为短期弹性标的。

市场数据跟踪

一手房市场

• 供给：12月重点城市推盘季节性放量，批售比约1.1，可售套数小幅回升。
• 需求：新房销量同比增速自16Q2以来趋势性下降，1月再次扩大，一线见底回升，二线和三四线仍有下行期。
• 价格：70城房价同比于17M01见顶回落，12月同比5.6%，环比上涨城市多于下跌城市。
• 土地市场：住宅类土地供应同比增速趋势性回升，但成交面积缩量，溢价率维持低位。

二手房市场

• 供给：12月二手房销量环比有所回升，部分城市如北京、深圳、南京、杭州表现较好。
• 需求：二手房市场整体表现优于一手房，部分城市如大连、青岛、成都、苏州等销量增长显著。
• 价格：70城房价同比上涨城市数多于下跌城市，昆明、海口、泸州等领涨，广州、蚌埠、赣州等领跌。

风险提示

• 市场流动性波动风险加大，可能影响板块切换。

数据速览

一手房周度销售数据

• 整体：57城单月同比降幅扩大，一线销量回升。
• 一线城市：北京、上海、广州、深圳销量环比波动，上海和广州表现较好。
• 二线城市：杭州、南京、苏州销量环比上升，宁波降幅较大。
• 三线城市：武汉、青岛销量环比下降，昆明销量回升。

二手房周度销售数据

• 整体：19城单月同比降幅扩大，部分城市如北京、深圳、南京、杭州销量回升。
• 重点城市：大连、青岛、成都、苏州等销量增长显著。

土地市场动态

• 供地面积：12月百城供地总量缩量，一线放量，二线和三线缩量。
• 成交面积：12月住宅类成交面积与供应背离，一线和二线有所回升。
• 楼面均价：12月百城楼面均价小幅回落，溢价率维持低位。

政策动态

• 北京：鼓励建设保障房，公租房分配率较高。
• 广州：集体建设用地建设租赁住房试点方案。
• 杭州：筹集建设临时租赁住房。
• 重庆：加强房地产市场监管，要求加强商品房销售、经纪和租赁行为监管。

估值情况

• PE：房地产板块PE略升至近五年均值的92%。
• PB：PB升至99%，在周期类排名居中。
• 行业对比：房地产行业在29个大类行业中涨跌幅排名第11，但18年开年表现良好。

投资评级

• 行业投资评级：推荐、中性、回避，依据行业基本面及指数表现。
• 公司短期评级：强烈推荐、审慎推荐、中性、回避，依据公司股价表现。

团队信息

• 赵可：招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师，从事房地产及宏观策略研究。
• 刘义：招商证券房地产行业联席首席分析师，有10年证券行业研究经验。
• 董浩 & 李洋：研究助理，分别有1年和1.5年房地产行业研究经验。

总结

招商证券认为，地产板块在当前市场环境下仍具配置价值，尤其在流动性风险与地产机会并存的背景下，地产“第三浪”值得重视。投资者应关注1.5线蓝筹、一线龙头及二线龙头的补涨机会，同时重视租购并举、多元化转型及国央企改革等主题。市场数据表明，一手房和二手房市场存在结构性机会，但需关注区域差异及政策变化。