20171203-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_流动性风险和地产板块机会并存特点仍在_兼论11月数据_38页_2mb

报告摘要

流动性风险与地产板块机会并存：11月数据分析与行业策略

核心内容

近期地产股上涨主要源于板块估值偏低、基本面改善及流动性支持，11月百强房企销售额同比增长56%，较10月提升37个百分点，龙头房企表现亮眼。全国11月销量同比降幅大概率收窄，但仍是负增长。市场流动性风险与地产板块机会并存，若高估值板块受压制，资金可能转向估值较低的地产板块。

主要观点

行业基本面改善
- 百强房企市占率已超过50%，其中top1-10房企市占率由17%提升至23%。
- Top1-30房企市占率由27%提升至36%，强者越强的格局持续。
- 11月销量同比降幅收窄，预计全国销量单月同比降幅将继续收窄。
流动性支持地产板块
- 地产股在销量左侧表现较好，而右侧则可能受政策调控影响。
- 随着房地产供需关系在二季度见顶，上下游行业将滞后于地产板块见顶，利好地产配置。
- 预计未来地产股配置环境将逐步改善，特别是明年年中。
配置建议
- 逆向投资为主：首选高折价资源型房企（如华侨城、北京城建）和周转型蓝筹股（如金地、保利）。
- 关注弹性品种：阳光城、泰禾、新城等具备业绩弹性。
- 政策红利：“租购并举”政策推动长租市场发展，关注大开发商、地方国企及Reits相关标的。
- 多元化转型：关注具备安全边际和成长性的中小房企，如苏宁环球、南山控股等。
- 国央企改革：重点推荐央企改革标的（如侨城、保利）及地方国企改革热点地区（如沪深渝）。
区域分化
- 一、二线城市销量同比降幅收窄，有望率先企稳。
- 三线城市销量同比降幅较大，但部分城市如广州、南京出现显著回升。
市场风险提示
- 流动性波动可能影响周期股。
- 政策调控力度超预期可能对市场造成压力。

关键信息

11月数据亮点：
- 57城一手房销量环比上升23%，其中一线+40%，二线+31%，三线+13%。
- 11月一手房销量同比降幅为-9%（三线）、-19%（一线）、-4%（二线）、-11%（三线）。
- 二手房销量亦有回升，如北京+10%、深圳-6%、南京+6%。
市场动态：
- 70城房价同比于17年1月见顶回落，一线最先回落，三线最为滞后。
- 10月房价环比上涨城市为39城，下跌城市为23城，哈尔滨、呼和浩特等城市涨幅显著。
土地市场：
- 住宅类土地供应同比增速趋势性回升，但成交面积与供应背离，楼面均价明显回落。
- 青岛成为土地成交面积最大城市，上海、成都紧随其后。
政策变化：
- 广东省发布住房公积金流动性风险预警管理指导意见，将贷款率85%设为预警临界点。
- 扬州市限制第三套及以上住房家庭购房，实施摇号选房。
- 深圳市调整居住用地密度及容积率，提高开发强度。