房地产行业最新观点＆数据跟踪：“市场流动性风险与地产机会并存”不断验证、重视地产“第三浪”-20180204-招商证券-37页-2mb

“市场流动性风险与地产机会并存”不断验证、重视地产“第三浪”总结

核心内容

招商证券最新报告指出，当前房地产板块在市场流动性风险与地产机会并存的背景下，显示出持续的上涨趋势，且投资者对地产股后面上涨的预期仍然存在。地产板块被视作具备配置价值的领域，其超额收益空间仍然较大，全年预计仍有 $20%+$ 的增长潜力。报告同时指出，地产板块的上涨并未脱离历史周期逻辑，应重视房地产板块“第三浪”的到来。

主要观点

1. 地产板块超额收益持续形成

• 投资者对地产股的上涨预期已逐步形成，且市场流动性风险并未加速变差，地产板块仍具配置价值。
• 2017年底至今，一线龙头超额收益涨幅约为20%，仍有近10%的上涨空间。
• 1.5线和二线蓝筹股具备补涨机会，投资者应关注这些标的。

2. 地产“第三浪”值得关注

• 中国地产完整的周期经历三波，每波约6-10年，其中两个小周期为最佳配置区间。
• 当前地产“第三浪”已开启，2018年将是其表现的阶段。
• 与2012年的中周期相比，当前经济向上的环境对地产板块更为有利，预计超额收益不会低于 $30%$ 。

3. 周转型公司及政策红利值得关注

• 周转型公司如【金地、保利、万科】在板块上涨时表现更为突出。
• “租购并举”政策推动长租市场发展，大开发商、地方国企、中介服务商将成主要受益者。
• REITs相关主题是长期关注点，关注稀缺标的如【嘉宝】，估值可参考25-35XPE进行高抛低吸。

4. 多元化转型与央企改革

• 多元化转型是打开地产增长天花板的重要路径，关注新领域成长性和基于RNAV的安全边际。
• 央企改革是重要主题，重点推荐【侨城、保利】等央企及潜在被整合方如【南国】。

5. 区域主题“南北两极”

• 京津冀协同战略显著提升区域平均价值，关注【侨城、华发、天健、龙光】等中长期价值型标的。
• 粤港澳大湾区具备城市弹性、公司基本面及储备分布优势，关注【侨城、华发】等公司。

关键信息

1. 市场流动性风险与地产机会并存

• 市场流动性风险未加速变差，但仍未形成增量入场逻辑。
• 流动性风险可能在未来一个季度成为板块切换的催化剂。

2. 一手房市场动态

• 供给：12月重点城市推盘季节性放量，推动绝对库存小幅回升。
• 需求：新房销量同比增速自16Q2以来趋势性下降，1月再次扩大。
• 分城级：一线出现见底回升迹象，二线和三四线仍有下行期。
• 分区域：长三角和珠三角需求回升，环渤海和中西部需求下降。

3. 二手房市场动态

• 供给：二手房销量环比有所回升，尤其在大连和南京。
• 需求：部分城市如北京和深圳表现较好，但整体仍面临下行压力。

4. 土地市场动态

• 12月住宅类土地供应同比增速下降，但部分城市如重庆、成都供地面积较大。
• 楼面均价在16M9见顶后回落，17年2月起再次回升，但整体趋势回落。
• 溢价率维持低位，12月为19%。

5. 估值与市场表现

• 房地产板块PE略升至近五年均值的92%，PB升至99%。
• 地产板块在周期类中估值居中，具备一定吸引力。

风险提示

• 市场流动性波动风险加大，可能影响板块切换和资金流动。

配置建议

• 首选：1.5线蓝筹股如【金地、侨城】。
• 关注：一线龙头如【万科、保利】，二线龙头如【阳光城、中南】。
• 短期弹性：【世荣、格力】。
• 长期价值：【金融街】。
• 政策受益：【万科、昆百大、皇庭】等。

市场表现

• 上周房地产板块上涨4.4%，相对沪深300指数上涨2.5%。
• 18年开年表现良好，板块超额收益排名靠前。

结论

房地产板块在当前市场环境下仍具配置价值，市场流动性风险与地产机会并存的逻辑持续验证。地产“第三浪”已开启，全年超额收益空间较大，投资者应重视板块配置机会，关注1.5线蓝筹股、一线龙头及政策红利带来的投资机会。