20171214-招商证券-11月房地产数据点评_销量同比反弹主因低基数_再提地产股机会与市场流动性风险并存_13页_1mb

2017年11月房地产数据点评与投资建议总结

核心内容

2017年11月房地产数据发布，数据显示销量同比转正主因低基数，但环比仍低于历史同期，整体仍处于调整通道。预计2017年全年销量增长约7%，2018年将出现个位数下降，同比底部可能出现在2018年第二至第三季度。同时，房地产上游行业机会由价格转向量的释放，资金来源虽有短期改善，但趋势仍下行，房价普跌时间点或在2018年上半年及之后。

主要观点

• 销量反弹为短期现象：11月销量同比转正主要是由于低基数效应，而非趋势反转，预计全年销量增长约7%，2018年将下降至个位数。
• 区域分化明显：一线、二线、三四线城市销量同比变化存在明显差异，一线已筑底，二线探底，三四线降至0%附近。
• 投资持续调整：11月名义投资同比增速继续回落，实际投资增速已接近0%。投资趋势下行，但未来仍有潜力。
• 资金链短期改善，长期仍承压：11月资金来源同比增速回升，但趋势仍位于下行通道，预计2017年全年资金来源增速回落至个位数。
• 房地产板块机会与风险并存：板块估值处于历史底部，流动性风险和优质股机会并存，超额收益区间渐近。
• 上游行业关注点由价转量：精选与房地产背离大的行业，如有色、建材等，其产出缺口较大，未来仍有盈利改善空间。

关键信息

销量数据

• 11月单月销量同比：+5.3%，主因低基数效应。
• 1-11月累计销量同比：+7.9%，环比数据仍低于历史同期。
• 预期趋势：销量将在2018年第二至第三季度见底，全年呈现“宽U”型走势。
• 区域表现：
  • 东部：+1%
  • 中部：+14%
  • 西部：+4%
  • 东北：+0%
• 一线、二线、三四线销量：一线筑底，二线探底，三四线降至0%附近。

投资数据

• 11月名义投资同比：+4.6%，较10月下降1.0PCT。
• 1-11月累计名义投资同比：+7.5%，趋势仍在下行。
• 实际投资增速：已接近0%，预计2017年全年名义投资增速降至7%左右，2018年接近5%。
• 新开工数据：11月同比+18.8%，但趋势仍位于调整通道，预计2018年全年增速降至0%附近。

资金来源

• 11月资金来源同比：+10.8%，主因自筹资金提速和销售回款反弹。
• 趋势分析：资金来源同比增速仍位于下行通道，预计全年回落至个位数。
• 资金链改善：11月资金链略有改善，但往后看将再次下行，若触及1.3的红线，将对房价形成明显压力。

配置建议

投资方向

1. 自持类公司：受益于REITs预期及流动性改善，如【金融街】。
2. 资源型蓝筹：首选兼具资源价值和周转提速的公司，如【华侨城A】。
3. 周转型蓝筹：优选如【金地、保利】等，具备稳健回报潜力。
4. 高杠杆弹性品种：关注如【阳光城、泰禾】等，具备业绩和融资弹性。
5. 物流地产第二梯队：如【南山控股】，具备重组预期。
6. 医美转型标的：如【苏宁环球】，具备RNAV安全边际和潜在成长性。

主题关注

• 租赁/REITs：政策红利持续落地，关注【嘉宝】等。
• 央企改革：重点推荐【侨城、保利】等，关注区域整合机会。
• 区域主题：京津冀协同、粤港澳大湾区，关注【华侨城、华发、天健、龙光】等。
• 新经济领域：关注“信息&交易”、“社区服务”、“存量优化”等环节。

风险提示

• 市场流动性波动加大可能影响周期股表现。
• 政策调控力度可能超预期。

分析师信息

• 赵可：招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师，从事房地产行业研究及宏观策略研究。
• 刘义：招商证券研究发展中心高级分析师，从事房地产及纺织服装行业研究。
• 董浩、李洋：研究助理，具备一定行业研究经验。
• 团队荣誉：2016年新财富房地产行业入围，2016年度“天眼”最佳分析师，2017年金牛奖第四名。

投资评级定义

• 公司短期评级：

  • 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上
  • 审慎推荐：公司股价涨幅介于5%至20%
  • 中性：公司股价变动幅度介于±5%
  • 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上

• 公司长期评级：

  • A：公司长期竞争力高于行业平均水平
  • B：公司长期竞争力与行业平均水平一致
  • C：公司长期竞争力低于行业平均水平

• 行业投资评级：

  • 推荐：行业基本面向好，指数跑赢基准
  • 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准
  • 回避：行业基本面向淡，指数跑输基准

重要声明

• 本报告由招商证券股份有限公司编制，具有证券投资咨询业务资格。
• 信息来源合法，但不保证其准确性和完整性。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
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