20180107-浙商证券-基于最新分类调控政策的分析测算_分类调控满足刚需_销售仍维持正增长_9页_960kb

文档总结：分类调控满足刚需，销售仍维持正增长

核心内容

本报告分析了2018年房地产市场在中央和地方政策推动下的发展趋势，重点强调了分类调控和满足刚需的政策导向，以及这些政策对商品房销售和房地产投资的积极影响。报告指出，尽管部分三四线城市销售增速可能由正转负，但全国商品房销售仍有望维持正增长。

主要观点

• 中央政策强调多元供给和分类调控，旨在促进房地产市场平稳健康发展，支持刚需、改善需求，同时遏制投机炒房。
• 地方政策在多个城市出台人才引进措施，包括优先落户、住房补贴、放宽购房资格等，以吸引和留住人才，满足其首套刚需购房需求。
• 房地产投资增速仍较乐观，预计达到5.9% - 6%。
• 商品房销售增速虽然整体下行，但得益于人才政策带来的新增需求，全国销售增速仍能保持正增长，预计约为0.78%。

关键信息

1. 中央政策：多元供给、分类调控

• 深化住房制度改革：推动多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，大力发展租赁市场，推进棚改工作，2018年计划改造580万套棚户区。
• 分类调控：针对各类需求实行差别化政策，满足首套刚需，支持改善需求，遏制投机炒房。
• 去库存任务：继续推动库存较多的三四线城市去库存工作。

2. 地方政策：为刚需提供支持

• 武汉：推出“百万大学生留汉创业就业工程”，放宽落户条件，提供购房补贴和房票政策，以满足人才购房需求。
• 郑州：放宽落户条件至专科及以上，对高学历人才首次购房提供补贴，非郑户籍人才购房不再审核社保和个税。
• 南京：允许高校毕业生和高技能人才直接落户购房，实施人才安居计划，减轻人才住房负担。

3. 其他城市政策跟进

• 多个二线城市已出台人才引进政策，如西安、成都、青岛等。
• 部分城市如兰州已放松部分城区限购条件。
• 政策调整主要针对刚需，而非全面放松，且多数城市仍保留“限售”政策，防止市场过热。

4. 对2018年商品房销售的影响

• 人才政策推动：年轻人才不断流入，带来新增刚性购房需求。
• 武汉案例：大学生购房需求预计带来355万平方米销售面积，推动销售增速提升6.6个百分点。
• 销售增速预测：
  • 13个人才引进城市销售增速预计由-0.1%上升至5.6%。
  • 40城中其他城市销售增速预计由4%上升至7%。
  • 三四线城市销售增速预计由14%转为-2.2%。
  • 全国商品房销售增速预计由7.9%降至0.78%，但仍为正增长。

5. 房地产投资预测

• 投资增速预计为5.9% - 6%，主要受以下因素支撑：
  • 土地购置费缴纳的滞后性仍对投资形成正面影响。
  • 棚改建设规模未明显下降。
  • 集体建设用地入市带来新增建设规模。

6. 风险提示

• 房地产市场政策执行可能不及预期，影响销售和投资增速。
• 一线城市仍保持严格调控，政策不会全面放松。

结构清晰要点

地方政策实例

2018年销售增速预测

政策影响分析

• 人才引进：在多个城市推动下，人才流入将带来新增购房需求，对房地产销售形成支撑。
• 限购放松：部分城市放松限购政策，但主要针对首套刚需，且保留限售措施。
• 政策执行风险：政策落实效果可能不如预期，需警惕市场波动。

投资评级说明

• 股票投资评级：以6个月内相对沪深300指数涨跌幅为标准，分为买入、增持、中性、减持。
• 行业投资评级：以行业指数相对沪深300指数涨跌幅为标准，分为看好、中性、看淡。
• 评级依据：基于政策导向、市场供需、经济环境等多方面因素综合判断。

法律声明

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• 报告发布人：浙商证券研究所
• 发布日期：根据报告内容确定