仲量联行-天津住宅市场五年发展回顾-2018.11-4页

天津住宅市场五年发展回顾总结

核心内容

天津住宅市场在过去五年中经历了显著的价格波动和销售量变化。尽管仲量联行主要关注商业地产，但也持续跟踪住宅市场动态，尤其关注新项目销售。住宅市场作为地方经济的重要组成部分，其发展受到多种政策和经济因素的共同影响。

主要观点

• 房价与成交量波动显著：2013年至2018年间，天津住宅月销售量在4,000至3万套之间波动，均价从每平米9,000元上升至每平米逾16,000元，2017年3月达到峰值17,400元。
• 均价反映郊区市场：虽然天津市中心六区房价高于全市均价，但由于市中心六区在新销售住房中占比仅为8%，因此均价更多反映的是郊区市场。
• 政策驱动市场变化：天津住宅市场的发展高度依赖政策调控，包括户口政策、限购政策、土地市场管理措施以及经济和人口因素。
• 长期发展趋势：预计未来天津住宅市场均价将保持温和增长，成交量趋于稳定，但增速将低于过去五年。

关键信息

1. 户口或人才吸引计划

• 蓝印户口政策：1994年推出，购房者以一定价格全款购房可获得落户资格，吸引了约30万人落户。
• 2014年取消蓝印户口政策：推出户口积分制，导致非本地居民在2014年5月前一个月的房屋交易量激增至约15,000套。
• 2018年“海河英才计划”：吸引人才来津工作和生活，推动了一波小规模的销售高峰，当日约有30万人申请天津户口。

2. 限购或信贷政策

• 2014年底：允许购房者在付清首套房贷款的情况下，仅支付30%首付购买二套房。
• 2015年5月：首套房首付比例降至20%，贷款额度上限提高至60万元人民币。
• 2016年9月：出台紧缩政策，限制非本地及本地单身人士购买二套房，提高本地住户二套房首付比例至60%。

3. 土地市场管理措施

• 土地价格上限政策：天津市政府通过设定土地价格上限来调控住房价格。
• 土地溢价率下降：2016年土地溢价达到峰值后，平均溢价率降至3.9%，土地价格变化对房价的影响周期约为两年。

4. 经济及人口因素

• GDP增速放缓：2014年天津GDP保持两位数增长，但2017年增速降至3.6%，经济放缓影响住房需求。
• 人口外流：2017年常住人口减少5万多，对住房市场形成一定压力。
• 教育资源吸引力：天津拥有天津大学、南开大学等顶尖高校，天津户口持有者在教育方面享有优势，2018年天津考生一本率达到75%。

市场前景预测

• 长期房价增长：预计天津住宅市场均价将继续上涨，但增速将放缓。
• 成交量趋于稳定：随着政策调控和经济环境变化，成交量可能保持相对平稳。
• 政策调控持续：中央政府可能对二套房征收房产税，以抑制投机需求。
• 总体乐观：尽管面临挑战，天津住宅市场仍具备长期发展潜力，未来将更加稳定。

结论

天津住宅市场在过去五年中表现出明显的政策依赖性和市场波动性。随着政策的不断调整和经济环境的变化，市场将逐步趋于稳定，但增长速度和成交量可能有所放缓。天津的教育资源和人才吸引政策将继续支撑市场发展，使其在长期趋势上保持积极态势。