仲量联行-天津零售房地产市场现状-2018.11-4页

天津零售房地产市场现状总结

核心内容

仲量联行天津研究部每年进行天津主要购物中心的市场调查，最新报告显示天津零售房地产市场正经历供应增速放缓与租户组合差异扩大的趋势。购物中心建设高峰期出现在2015年，此后供应量逐渐减少，预计未来新增购物中心面积将维持在15万平方米以下，市场空置率有望稳定在10%左右。

市场趋势分析

零售空间供应

• 购物中心数量：

  • 市区购物中心：从2015年的16家增加到2018年上半年的22家
  • 郊区购物中心：从2015年的6家增加到2018年上半年的11家
  • 合计：从2015年的22家增加到2018年上半年的33家

• 零售空间存量：

  • 市区购物中心：从2015年的160万平方米增至2018年上半年的210万平方米
  • 郊区购物中心：从2015年的50万平方米增至2018年上半年的100万平方米
  • 合计：从2015年的210万平方米增至2018年上半年的310万平方米

• 购物中心规模变化：

  • 2015年新增大型购物中心（如熙悦汇、爱琴海）推动供应量达到历史新高
  • 自2018年起，新增购物中心面积显著减少，市区购物中心平均面积开始下降
  • 多数大型项目已完工，后续供应以综合体项目为主，面积相对较小

租户组合差异

• 市区购物中心：

  • 餐饮业态占比超过30%，包括休闲餐饮、快餐及小吃摊
  • 时尚品牌占比28.3%，高于社区购物中心的17.9%
  • 儿童业态占比6.1%，相对较少

• 社区购物中心：

  • 餐饮业态占比较低
  • 时尚品牌占比下降，生活服务及日常购买需求上升
  • 儿童业态占比12.3%，是市区购物中心的两倍
  • 超市及家居业态占据重要位置

天津与上海市场对比

• 零售类型多样性：

  • 上海购物中心品牌及国际零售商更为多样化
  • 天津市区购物中心零售类型较为相似，郊区购物中心则有明显不同

• 业态分布差异：

  • 天津郊区购物中心中，时装、配饰、珠宝及电子业态占比为25.3%，而上海达到45.7%
  • 天津郊区购物中心中，家居及服务业态占比为34.1%，远高于上海的18.9%

• 原因推测：

  • 天津郊区购物中心更贴近住宅区，满足家庭及日常消费需求
  • 上海消费者在市区与郊区购物中心的消费偏好趋于一致

未来展望

• 供应放缓：

  • 新建购物中心的规模和数量将不再成为焦点，市场将更加注重存量管理
  • 空置率预计稳定在10%左右

• 管理能力的重要性：

  • 不同管理水平的购物中心之间差距显著
  • 成功的管理团队将更有效地吸引消费者，提升商场竞争力

关键信息

• 天津购物中心建设高峰期为2015年，此后供应量持续下降
• 市区与郊区购物中心的租户组合差异显著，主要受空间限制及消费者类型影响
• 零售业态分布呈现明显分化，市区侧重餐饮与时尚，郊区侧重儿童、超市及家居
• 未来零售房地产市场将更关注运营管理，而非单纯的新建项目

数据来源

仲量联行天津研究部