2025年地产行业展望止跌回稳曙光在前-民银证券_27页_1mb

房地产市场止跌回稳展望——2025年行业分析总结

政策背景

• 2024年9月，中共中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，释放积极信号。
• 多部门联合出台“四个取消、四个降低”政策，包括限购、首付比例下调、存量房贷利率下调及税费优惠。
• 政策目标是在量价企稳、供需动态平衡下，缓解行业风险，支撑经济高质量发展。

市场现状

• 龙头地位未变：房地产是国民经济支柱，占GDP约7%、银行信贷40%、地方财力50%。
• 核心问题：供需失衡，需求端受人口红利消退影响，供给端库存高位。一线城市成为“止跌回稳”领头羊。
• 价格调整：房价仍处于寻底阶段，核心城市抗压能力强，二手房市场活跃度回升。
• 销量边际改善：2024年销量降幅逐月收窄，现房销售优于期房，预计2025年销售额同比降幅边际改善。
• 融资与投资：开发贷和个人按揭贷款保持稳定，但投资同比仍为负值，预计投资企稳慢于销量。

监测指标与传导路径

• 政策传导路径分为销量、融资、价格、投资四个阶段，以销量和融资为先行指标。
• 历史数据显示，政策松绑后，销量优先企稳，融资随后改善，再推动价格和投资回升。
• 重点指标包括：
  • 销售面积累计同比（销量先行）
  • 房地产开发贷款余额（融资先行）
  • 70大中城市房价指数（价格）
  • 开发投资完成额（末端指标）

2025年展望

核心预测

• 销售面积同比降幅继续边际改善，乐观情景下2025年累计同比-5%，中性-8%。
• 房价寻底，上半年为关键稳定期。
• 投资同比降幅或将拖累至2025年末触底。
• 存量房销售政策推广，形成大势，期房与现房并行。

政策发力方向（五大方向）

1. 树信心：落实房贷利率下调，扩大税收抵扣范围，刺激购房需求。
2. 强组织：从预售制向限售制过渡，推动现房销售，完善预售资金监管。
3. 活资金：引导金融支持保交楼，拓展土地收储和并购贷款。
4. 促更新：推进城市更新改造，支持REITs等盘活存量资产。
5. 创产品：创新金融工具，打通资本市场联动，支持房企融资与资产出清。

结论

房地产“止跌回稳”对经济、金融、消费具有重要支撑作用。预计2025年政策力度持续，市场将逐步修复，但核心矛盾需通过结构性改革与金融创新同步解决。