20250117-天风证券-2025年度策略核心聚焦之房地产_房价2025年会止跌回稳吗__16页_2mb

报告摘要

2025年房价走势分析：房企冬藏策略下的市场前景与政策观察

2024年房地产政策重心：防风险→稳市场→稳房价

政策演进：
2024年中央政策经历三个阶段：防风险（强调防范化解房企债务、融资）、稳市场（优化限购、降低首付比例等）和稳房价（中央政治局会议提出"促进止跌回稳"，部署保交楼、去库存）。地方层面新增超800条政策，以放松限贷、调整公积金、发放补贴为核心，尤其5月后优化限贷政策频现，降低购房门槛提振刚需（图表1、2）。
销售与需求：24年商品房销售降幅逐月收窄，10月后显著回暖，30大中城市单月增长快速反弹（图4-6）。需求端核心受制于居民收入预期与房价下跌预期，需政策协同推动信心修复（图表8-11）。
经营与库存：房地产开发投资持续低迷——施工面积降至2021年末峰值的75%，新开工面积仅为2019年的1/3（图12-13）；竣工面积同比下滑22%，仍显下行压力（图14）。现房销售占比上升至30%，使资金回笼周期拉长，房企投资意愿谨慎（图15）。库存方面，短期去化周期达44个月，远超历史均值，去化难度大（图16-17）。
土地市场：成交价格、面积降幅收窄但流量仍有待激活，土拍溢价率维持低位，流拍率下降（图19-28）。房企对投资景气度并不乐观。
房价与利率底：一线城市租金回报率同比10年期国债收益率差持续走高至历史高位，体现"利率底"的形成契机（图33）；伴随销售回暖，新、二手房价格同比降幅逐步收窄，一线城市10月起环比转正（图29-31）。结合历史规律发现，租金回报率与房价走势呈负相关（图表32-34），论证未来政策发力下房价有望边际改善，但去库存效果仍需观察。