20160321-申万宏源研究_香港_-中国海外发展-00688.HK-持续收购与行业整合_维持中海外买入评级_12页_1mb

中国海外发展（688 HK）分析报告总结

核心内容

中国海外发展（China Overseas Land & Investment，简称COLI）是一家大型国有内地开发商，其2015年度财报显示核心净利润略低于市场预期，但资产负债表表现显著超出预期。公司2015年营业收入同比增长7%至1,480亿港元，核心净利润同比增长20%至280亿港元，净利率提高2个百分点至18.6%。公司于2016年3月14日宣布收购中信股份（267:HK）旗下所有住宅开发项目，涉及约2,400万方土地储备，将使公司总土地储备达到6,500万方。公司维持2016年销售目标为180亿港元，并预计收购将带来约750万方可售资源，从而推动合约销售增长。

主要观点

• 财务表现：2015年公司核心净利润增长20%，但略低于市场预期；资产负债表表现良好，净负债权益比从27%降至7%。
• 收购进展：公司于2016年3月完成对中信股份旗下住宅项目收购，总对价约770亿港元，包括股份发行、物业转让和债务承担。
• 估值调整：分析师将每股核心净利预测下调，但将每股净资产值上调约6%，并维持目标价为33.6港元，认为其存在约28%的上行空间。
• 市场影响：此次收购增强了市场对行业整合的预期，认为中海外将成为整合的主要受益者，未来增长空间广阔。

关键信息

财务数据（2014-2018E）

收购详情

• 总对价：约770亿港元
• 股份发行：向中信股份发行约110亿股（占扩大后股本约10%），按每股27.13港元定价，总价值约300亿港元
• 物业转让：转让约74亿港元的物业组合
• 债务承担：承担约400亿港元的债务
• 土地成本：约4,000港元/平方米，被分析师视为具有吸引力
• 净资产增长：预计新增约480亿港元，相当于每股净资产增加1.2港元，约4%

土地储备与销售目标

• 现有土地储备：约4,100万方
• 收购后土地储备：约6,500万方
• 2016年销售目标：维持在180亿港元
• 新增可售资源：约750万方，预计对销售产生积极影响

投资建议

• 评级：维持“买入”评级
• 目标价：33.6港元
• 上行空间：约28%
• 每股核心净利预测：
  • 2016E：3.41港元（同比增长14%）
  • 2017E：3.81港元（同比增长12%）
  • 2018E：4.49港元（同比增长18%）

与行业对比

结论

中国海外发展在2015年财报中表现出色，资产负债表改善显著，且通过持续的并购活动扩大了土地储备和市场影响力。分析师认为公司将成为行业整合的主要受益者，并维持“买入”评级。尽管部分财务指标略有下调，但公司估值仍有提升空间，目标价为33.6港元，具有约28%的上行空间。未来几年，公司有望实现持续增长，特别是在核心净利润和净资产方面。