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上海服务式公寓市场季度总结（2021年第三季度）

核心内容概述

2021年第三季度，上海服务式公寓市场迎来新项目入市，同时受益于政府税收政策调整，市场整体表现稳中有升。尽管平均空置率有所上升，但租金持续上涨，显示出市场对优质房源的需求强劲。此外，企业客户对租赁住房的需求日益增长并趋于多元化，推动了产品创新和供应优化。

主要观点

• 政策利好：政府发布了房屋租赁增值税和房产税减免政策，有助于降低住宅租赁市场税费成本，鼓励机构和业主盘活存量，增加市场供应。
• 市场租金回升：第三季度，上海服务式公寓市场平均租金环比上涨2.3%，达到人民币每平方米每月270.6元。其中，顶级和高端服务式公寓租金涨幅更为显著。
• 空置率变化：平均空置率环比上升0.6个百分点至12.7%，同比下降7.3个百分点。顶级及主流服务式公寓空置率分别下降2.0和0.3个百分点，而高端服务式公寓因新增供应影响，空置率上升1.1个百分点。
• 新增供应：盛捷虹口外滩界服务公寓项目入市，新增210套房源，为市场注入活力。该项目位于虹口区四川北路商圈，提供单房、一房复式及两房复式三种房型。
• 存量情况：尚晨虹桥皇家公寓项目被散售，截至第三季度，全市服务式公寓存量为9,424套。
• 长租公寓市场：第三季度优质长租公寓市场无新增供应入市，且无租赁住宅用地成交。尽管如此，政府仍挂牌了7幅租赁住房用地，总出让面积约15.1万平方米，涉及静安区、宝山区及浦东新区等区域。

关键信息

租金及空置率数据

• 平均租金：人民币每平方米每月270.6元，环比上涨2.3%。
• 顶级服务式公寓租金：人民币每平方米每月424.7元，环比上涨2.0%。
• 高端服务式公寓租金：人民币每平方米每月258.0元，环比上涨2.6%。
• 主流服务式公寓租金：人民币每平方米每月175.6元，环比上涨1.4%。
• 平均空置率：12.7%，环比上升0.6个百分点，同比下降7.3个百分点。
• 空置率改善区域：碧云、苏河湾、大虹桥等片区空置情况改善良好，若排除新增项目影响，整体空置率将下降0.9个百分点。

市场供应情况

• 新增项目：盛捷虹口外滩界服务公寓，新增210套房源。
• 项目房型：单房、一房复式及两房复式，面积范围32至128平方米。
• 存量项目：尚晨虹桥皇家公寓项目被散售，全市服务式公寓存量为9,424套。
• 租赁住宅用地：第三季度无租赁住宅用地成交，但政府挂牌了7幅租赁住房用地，总出让面积约15.1万平方米。

市场展望

• 季节性影响：随着秋冬季节到来，租赁市场活跃度预计有所平缓。
• 企业客户需求增长：企业客户对租赁住房的需求持续增长，且需求日趋多元化，包括外资企业外派员工和内资企业将住房作为员工福利。
• 产品创新需求：企业客户需求的多元化对供应端产品打造提出了新要求，推动市场进一步发展。

未来供应计划

数据来源：第一太平戴维斯研究部

公司信息

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