首批公募REITs四季报解析：稳中求胜-20220215-德邦证券-17页_619kb

首批公募REITs四季报分析总结

核心内容

本报告分析了首批基础设施公募REITs项目2021年第四季度的财务数据及运营情况，重点对比了四季度与三季度的财务表现，并与招募说明书中的预测值进行了比较。报告还对可供分配现金流进行了拆解，揭示了其变化的主要原因。此外，报告也指出REITs投资存在的风险。

主要观点

• 整体运营情况：首批公募REITs四季度整体运营较为稳定，但部分资产类别受疫情影响较大。
• 资产类型表现差异：
  • 仓储物流类：表现最为突出，收入、净利润和可供分配金额均优于三季度。
  • 园区基础设施类：整体稳定，但个别REITs表现较弱。
  • 交通基础设施类：受疫情影响，运营情况显著下滑。
  • 生态环保类：运营情况环比下降，但部分项目全年累计表现良好。
• 可供分配现金流：大部分REITs通过应收应付项目的调整，保障了可供分配现金流的正向增长，尤其是在净利润环比下降的情况下。
• 风险提示：基础资产项目未来经营存在不确定性，募集说明书中预测的现金流可能与实际有偏差，发行进度也可能不及预期。

关键信息

1. 四季度运营情况

• 园区基础设施类：

  • 东吴苏州产业园REIT：收入、EBITDA和可供分配金额均高于其他两只REITs。
  • 博时招商蛇口REIT：收入环比下降4.63%，EBITDA环比下降11.07%。
  • 华安张江光大园REIT：收入环比下降2.13%，表现相对稳定。

• 交通基础设施类：

  • 平安广州广河REIT：收入、EBITDA和可供分配金额高于浙商沪杭甬REIT。
  • 浙商沪杭甬REIT：收入、净利润和EBITDA环比下降显著，受疫情影响较大。

• 仓储物流类：

  • 中金普洛斯REIT：收入、EBITDA和可供分配金额约为红土创新盐田REIT的2倍以上。
  • 红土创新盐田REIT：收入、净利润和可供分配金额环比上升，表现优于三季度。

• 生态环保类：

  • 中航首钢生物质REIT：收入和可供分配金额高于富国首创水务REIT，但EBITDA为负。
  • 富国首创水务REIT：收入、净利润和EBITDA环比下降，表现不及三季度。

2. 可供分配金额对比

• 园区基础设施类：

  • 博时招商蛇口REIT：四季度可供分配金额占比26.58%，优于三季度。
  • 华安张江光大园REIT：四季度可供分配金额占比29.29%，优于三季度。
  • 东吴苏州产业园REIT：四季度可供分配金额占比39.58%，略低于预测值。

• 交通基础设施类：

  • 平安广州广河REIT：全年累计可供分配金额超招募说明书预测值0.4%。
  • 浙商沪杭甬REIT：全年累计可供分配金额超招募说明书预测值7.63%。

• 仓储物流类：

  • 红土创新盐田REIT：全年累计可供分配金额超招募说明书预测值24%。
  • 中金普洛斯REIT：四季度可供分配金额占比27.40%，优于三季度。

• 生态环保类：

  • 中航首钢生物质REIT：全年累计可供分配金额超招募说明书预测值52%。
  • 富国首创水务REIT：四季度可供分配金额占比16.75%，未达预期。

3. 现金流分解分析

• 应收应付项目调整：是保障可供分配现金流增长的关键因素。
• 各REITs现金流变化：
  • 首创水务：净利润和可供分配现金流均下降，但应收应付项目调增显著。
  • 首钢绿能：净利润亏损，但因政府补助和预留负债调整，可供分配现金流上升。
  • 中金普洛斯REIT：净利润增长稳健，应收应付项目调增显著，现金流增长明显。
  • 盐港REIT：净利润增长，应收应付项目调增导致可供分配现金流增长。
  • 张江REIT：亏损幅度持平，应收应付项目调增带动可供分配现金流增长。
  • 浙江杭徽：净利润大幅下降，可供分配现金流严重下滑。
  • 蛇口产园：净利润小幅下滑，但应收应付项目调增带动可供分配现金流增长。
  • 东吴苏园：净利润略有下降，应收应付项目调增减少，导致可供分配现金流下降。
  • 广州广河：净利润下降明显，但应收应付项目调增支撑了可供分配现金流增长。

风险提示

• REITs基础资产项目未来经营存在不确定性。
• 募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况。
• 募集发行进度可能不及预期。

附注

• 报告数据来源：Wind，德邦研究所。
• 分析师：吴开达，德邦证券研究所副所长、首席策略分析师。
• 研究助理：姚皓天。