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首批公募REITs四季报总结

核心内容

本报告分析了首批基础设施公募REITs项目在2021年第四季度的运营情况，包括主要财务指标、可供分配金额、现金流变化及影响因素。整体来看，首批公募REITs运营情况较为稳定，但部分资产类型受疫情及季节性因素影响较大。

主要观点

1. 整体运营情况稳定
   首批公募REITs整体运营情况较为稳定，主要得益于应收应付项目的调整，保障了可供分配现金流的正向增长。

2. 资产类型表现差异明显

   • 仓储物流类REITs：表现最佳，收入、净利润和可供分配金额均优于三季度，红土创新盐田REIT和中金普洛斯REIT均超出招募说明书预期。
   • 园区基础设施类REITs：整体表现稳定，其中东吴苏州产业园REIT表现优于其他两只同类型REITs，但部分REITs如博时招商蛇口REIT表现较弱。
   • 交通基础设施类REITs：受疫情影响，收入和净利润大幅下滑，浙商沪杭甬REIT表现较差，而平安广州广河REIT仍高于预期。
   • 生态环保类REITs：表现下滑，主要由于运营成本增加和收入减少，但中航首钢生物质REIT全年累计可供分配金额超预期。

3. 可供分配金额表现

   • 四季度可供分配金额整体符合预期，仓储物流类表现最佳。
   • 东吴苏州产业园REIT的可供分配金额占比略低于预期。
   • 浙商沪杭甬REIT全年累计可供分配金额超招募说明书预测值。

4. 现金流分解分析
   多数公募REITs通过应收应付项目的调增来保障可供分配现金流的增长，尤其在净利润减少的情况下，这种调整显得尤为重要。

5. 风险提示

   • 基础资产项目未来经营存在不确定性。
   • 募集说明书中预测的现金流可能与实际有所偏差。
   • 募集发行进度可能不及预期。

关键信息

1. 四季度运营情况

2. 四季度运营情况较三季度下滑

• 仓储物流类：红土创新盐田REIT收入增长13.99%，净利润增长36.56%。
• 园区基础设施类：博时招商蛇口REIT收入环比下降4.63%，EBITDA环比下降11.07%。
• 交通基础设施类：浙商沪杭甬REIT收入下降12.44%，净利润下降238.84%，EBITDA下降60.59%。
• 生态环保类：中航首钢生物质REIT收入下降5.86%，净利润下降324.81%，EBITDA下降154.44%。

3. 可分配金额对比招募说明书预测值

4. 现金流分解分析

• 红土创新盐田REIT：第四季度净利润下降，但应收应付项目调增近一倍，保障了可供分配现金流的增长。
• 中金普洛斯REIT：可供分配现金流稳健增长，应收项目回款向好。
• 首钢绿能REIT：尽管亏损，但政府补助和预留负债调整使可分配现金流增长。
• 张江REIT：亏损幅度基本持平，应收应付项目调增使可供分配现金流环比增长三成。
• 浙江杭徽REIT：第四季度业绩由盈转亏，现金流大幅下滑。
• 蛇口产园REIT：净利润和EBITDA小幅下滑，但应收应付项目调增支撑了可供分配现金流增长。
• 东吴苏园REIT：应收应付项目调增大幅滑坡，导致可供分配现金流下降。
• 广州广河REIT：净利润下降，但应收应付项目调增支撑了可供分配现金流增长。

风险提示

• 基础资产项目未来经营情况存在不确定性。
• 募集说明书中测算的未来现金流可能与实际有所偏差。
• 募集发行进度可能不及预期。

投资要点

• 公募REITs依靠应收应付项目的调整保障了可供分配现金流的正向增长。
• 仓储物流类REITs表现最佳，园区基础设施类相对稳定，交通基础设施类受疫情影响较大，生态环保类表现下滑。
• 可供分配金额整体符合预期，部分项目表现优于预期。
• 投资需关注基础资产项目的经营情况和现金流变化。

附录

• 分析师：吴开达，德邦证券研究所副所长、首席策略分析师。
• 研究助理：姚皓天。
• 数据来源：Wind，德邦研究所。