仲量联行-2019Q1大中华区物业摘要：投资保持活跃，租赁市场分化-2019.5-64页_12mb

大中华区物业市场2019年第一季度总结

核心内容概述

2019年第一季度，大中华区整体经济保持稳定，但存在一定的不确定性。GDP增长6.4%，固定资产投资回暖，第三产业投资增速高于总体。外贸增长3.7%，其中“一带一路”沿线国家进出口增长7.8%，成为拉动外贸的新动力。政策方面，政府继续实施“减税降费”以支持实体经济和民营企业。货币政策保持松紧适度，财政政策持续优化。

主要观点

经济与政策动态

• 中国一季度GDP同比增长6.4%，固定资产投资增长6.3%，第三产业投资增速达7.5%，高于整体。
• 外贸增长放缓，但“一带一路”沿线国家成为增长亮点，占进出口总值的28.6%。
• 政策支持实体经济，包括降低中小银行存款准备金率和减税降费。
• 金融服务业对外开放进程不受中美贸易摩擦影响。

办公楼市场

• 全国办公楼需求增速放缓，一线城市租金小幅下滑。
• 部分新兴商务区表现强劲，如武汉、成都、杭州。
• 科技企业成为主要驱动力，推动甲级办公楼租赁需求增长。
• 一线城市空置率略有上升，但TMT企业支撑市场。
• 二线城市面临较大供求压力，但部分城市如武汉、成都、杭州因科技和新零售推动租金上涨。

优质零售物业市场

• 一线城市品牌调整活跃，美妆、健身、餐饮等业态表现突出。
• 二线城市“网红品牌”热度不减，如ShakeShack、Tim Hortons等。
• 线上线下融合趋势明显，如网易考拉、唯品会等。

住宅市场

• 一线城市住宅销售市场局部回暖，但整体成交量环比下降29.6%。
• 高端住宅市场成交量环比下降3.7%，同比下降12.8%。
• 土地市场触底回暖，尤其是重点二线城市。
• 预计未来住宅市场继续分化，三四线城市成交量回落。

工业地产

• 二线城市的非保税仓储需求增长，物流效率提升推动市场发展。

酒店市场

• 市场整体表现稳定，但部分城市面临去化压力。

关键信息

办公楼市场

• 北京：IT行业活跃但保守，租金小幅下降，净吸纳量略低，但中关村表现强劲。
• 上海：租金表现分化，浦东和浦西空置率上升，非中央商务区表现优于市场。
• 广州：市场需求趋缓，租金小幅下跌，但琶洲商务区表现活跃。
• 成都：科技与房地产需求强劲，空置率下降，但租金承压。
• 深圳：需求稳定，租金略有下降，但未来市场仍具潜力。
• 天津：以价换量策略有效，空置率下降，但租金承压。
• 青岛：市场需求放缓，空置率下降，但租金仍承压。
• 重庆：甲级办公楼市场空置率回落，但租金持续下降。
• 武汉：科技企业活跃，空置率下降，但租金承压。
• 西安：净吸纳量上升，但租金持续下跌，空置率上升。
• 杭州：钱江新城表现稳健，租金平稳，运河商务区吸引外资。
• 台北：租金同比增长4.1%，市场表现稳定。

专题分析

• 粤港澳大湾区：成为推动房地产市场发展的新引擎，政策利好带动投资。
• 科技引领办公需求：科技企业租赁需求增长，推动办公楼市场发展。
• 武汉：作为新兴科技增长极，科技公司持续扩张，吸引优质租户。

市场趋势与展望

• 一线城市租金增长温和，二线城市租金涨幅显著。
• 新增供应集中于二线城市，尤其是武汉、成都、杭州。
• 租户对成本价格敏感，推动租金策略调整。
• 大宗投资和资本价值有所回升，尤其在“一带一路”和科技驱动下。
• 未来市场将面临供应高峰，空置率可能上升，租金承压。

总结

2019年第一季度，大中华区物业市场在宏观经济企稳与政策支持下整体保持平稳，但市场分化加剧。科技企业扩张、政策利好以及“一带一路”带动了部分区域的增长，而宏观经济不确定性、租户成本敏感性及供应增加则对租金形成下行压力。不同城市根据自身特点，展现出差异化的市场表现，总体上，市场将面临挑战与机遇并存的局面。