20200310-JLL-大中华区物业摘要二零一九年第四季度_应变挑战_砥砺前行_68页_12mb

大中华区物业市场2019年第四季度总结

核心内容概述

2019年第四季度，大中华区物业市场在经济增速放缓和政策调控的背景下，整体呈现平稳运行态势。同时，2020年新冠疫情的爆发对市场产生短期冲击，但政府及时出台调控政策，预计中长期将推动市场逐步恢复。不同物业类型（办公楼、零售物业、住宅、工业地产、酒店）受到不同程度的影响，整体趋势呈现需求放缓、租金下行、空置率上升等特征。

主要观点

一、经济与政策背景

• 2019年第四季度，中国GDP同比增长6.0%，全年增长6.1%。
• 第三产业增速领先，信息传输、软件和信息技术服务业增长显著。
• 固定资产投资增速放缓，但高技术产业投资增长较快。
• 社会消费品零售总额增长8.0%，消费升级类商品表现突出。
• 受中美贸易摩擦影响，进出口总额增速放缓，但“一带一路”沿线国家表现良好。
• 房地产政策持续“房住不炒”，并强调“稳地价、稳房价、稳预期”。

二、新冠疫情对房地产市场的影响

• 疫情对经济活动和房地产市场带来短期冲击，尤其是商业地产。
• 办公楼市场短期内面临需求下降，租金和空置率承压。
• 零售物业受实体消费下滑影响较大，但部分获益型业态表现稳健。
• 物流地产市场因线上消费扩张而保持韧性。
• 政府政策支持、金融开放及科技创新将推动市场中长期恢复。

关键信息

办公楼市场

• 短期影响：疫情导致租赁活跃度下降，尤其是对进出口、零售、旅游等行业的冲击显著。企业续租行为增加，但新增需求受限。
• 中长期展望：市场基本面稳健，政策支持、科技发展和金融开放将推动市场回暖。
• 区域表现：
  • 北京：净吸纳量下降，但部分区域如深圳表现强劲。
  • 上海：科技新媒体行业推动需求增长，但整体市场租金承压。
  • 广州：租金和空置率双降，但部分区域如琶洲保持稳定。
  • 成都：科技互联网企业仍是主要需求来源，空置率降至2012年以来最低水平。
  • 深圳：新增供应激增，空置率创历史新高，但科技企业需求强劲。
  • 青岛：租金降幅创十年之最，但专业服务类企业支撑市场。
  • 香港：受经济周期影响，租金处于下行阶段。
  • 天津：租金和空置率双降，但市场稳定。
  • 长三角及珠三角地区办公楼市场整体承压。

零售物业市场

• 短期影响：实体零售受疫情影响较大，部分商户提前关闭，租金下降。
• 应对策略：运营商和零售商积极采取免租、线上渠道拓展等措施应对冲击。
• 长期趋势：消费结构优化，新兴业态如美妆、宠物、运动馆等推动市场多元化。
• 区域表现：
  • 北京、上海、广州、深圳等一线城市优质零售物业表现稳健。
  • 二线城市如南京、重庆、成都等通过全品类、全渠道策略激活市场。
  • 新兴租户如网红茶饮、国货美妆等推动市场创新。

住宅市场

• 政策基调：坚持“房住不炒”，抑制投机行为。
• 市场表现：全年销售面积创新高，但增速放缓，价格增幅明显下降。
• 区域表现：
  • 一线城市价格增长放缓，但部分城市如北京、深圳表现相对较好。
  • 二线城市如南京、重庆、成都等市场活跃，但部分城市如无锡、大连、西安、长沙表现不佳。
  • 土地市场整体趋冷，开发商拿地更趋谨慎。

工业地产市场

• 整体表现：工业地产市场相对稳定，特别是高标仓库市场韧性较强。
• 趋势：随着线上消费增长，冷链物流和自动化仓储成为新兴需求增长点。

酒店市场

• 短期影响：疫情导致酒店市场业绩承压，尤其是商务和旅游类酒店。
• 应对策略：酒店业采取成本节约措施，如调整运营策略、延长免租期等。
• 长期展望：疫情结束后，市场将逐步回暖，预计恢复周期可能长达一年。

区域发展亮点

北京通州

• 通州作为北京城市副中心，建设稳步推进，商业地产新增供应达700万平方米。
• 新光大中心等项目吸引投资，推动区域发展。
• 基础设施完善，如城市副中心站将提升区域交通连通性。

中国人才流动新格局

• 人才流动趋势由单向流入一线城市向二线城市转变。
• 二线城市因人才储备丰富、政策支持，吸引科技类企业及高端人才。
• 人才激励政策如放宽落户限制、提供住房补贴等，促进人口流入。

总结

2019年第四季度，大中华区物业市场整体保持平稳运行，但面临经济放缓和政策调控带来的挑战。2020年新冠疫情对市场造成短期冲击，尤其是商业地产。尽管如此，政策支持、科技创新和市场调整为中长期发展提供了新的机遇。各区域市场表现不一，但总体呈现租金下行、空置率上升的趋势。未来，市场将更加注重品质升级、灵活办公和新兴业态发展，以适应经济转型和消费升级的新常态。