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报告摘要

文档总结

核心内容

本报告主要分析了新加坡工业房地产投资信托基金（Industrial REITs）在2017年第一季度的表现及未来展望。报告指出，尽管工业租金和出租率在季度间有所下降，但租金可能在2017年见底。同时，报告强调了工业房地产市场的供应过剩问题，并建议投资者将关注点从传统的商业园区（Business Park）转向高科技建筑（Hi-Tech Buildings）。

主要观点

租金与出租率趋势：
- 2017年第一季度，所有工业租金和出租率均较前一季度和去年同期下降。
- 工业租金的负向回滚（negative rental reversions）预计在2017年持续，但可能在2017年见底。
- 多用户工厂（Multiple-User Factory）和仓库（Warehouse）租金回滚为负，而商业园区（Business Park）出租率略有上升。
投资建议：
- 保持对工业房地产子行业的“Equal Weight”评级，预计租金将在2017年见底，但供应过剩仍可能持续至2018年。
- 建议投资者从商业园区转向高科技建筑，以寻求增长机会。
- 传统工厂（Flatted Factories）仍是制造业的基石，提供低成本的租赁选择，适合寻求稳定回报的投资者。
REITs表现：
- Ascendas REIT（A-REIT）在2017年第一季度实现了正向租金回滚，但物流和配送中心租金回滚显著为负。
- Mapletree Industrial Trust（MINT）的高科技建筑部分增长显著，但部分传统工厂租金回滚为负。
- Soilbuild Business Space REIT（SBREIT）因出租率下降和股权发行影响，DPU（每单位派息）有所下滑。
- Keppel DC REIT（KDCREIT）因收购和资产增强计划，实现较高的租金增长。
市场供应：
- 2017年工业房地产市场供应量预计达到200万平方英尺，高于过去三年的平均水平。
- 供应量在2018年将有所减少，但仍然高于历史平均水平。
- 商业园区供应量在2017年和2018年将保持较低水平，而单用户工厂供应量将在未来三个季度显著增加，可能对多用户工厂产生负面影响。
宏观经济背景：
- 工业活动有所回升，表明全球经济改善。
- 制造业仍将是新加坡GDP的重要组成部分，占20%。
- 高科技产业的增长将受益于新加坡政府的产业升级战略。

关键信息

1Q 2017租金与出租率数据

类型	4Q 2016	1Q 2017	qoq变化	oy变化
工业	93.8	93.0	↓0.9	↓5.0
多用户工厂	91.7	90.7	↓1.1	↓5.2
单用户工厂	100.9	99.9	↓1.0	↓5.7
商业园区	105.4	104.3	↓1.0	↑0.4
仓库	91.0	90.5	↓0.5	↓6.1

出租率变化

类型	4Q 2016	1Q 2017	qoq变化	oy变化
工业	89.5%	89.4%	↓0.1	↓0.7
多用户工厂	87.3%	87.0%	↓0.3	↓0.3
单用户工厂	90.9%	90.6%	↓0.3	↓1.3
商业园区	83.0%	84.0%	↑1.0	↑2.3
仓库	89.7%	89.9%	↑0.2	↓0.5

供应管道

年份	工业	仓库	商业园区
2017	4.3%	8.1%	0.2%
2018	2.4%	1.7%	3.3%
2019	1.4%	0.9%	-
2020	0.8%	1.5%	-
2021	0.4%	0.0%	-

投资行动与评级

REIT名称	评级	目标价格（S$）	最近收盘价（S$）
Cache Logistics Trust	Reduce	0.750	0.885
Keppel DC REIT	Neutral	1.150	1.240
Mapletree Industrial Trust	Neutral	1.800	1.810
Soilbuild Business Space REIT	Neutral	0.660	0.680

DPU预测

REIT名称	FY17e	FY18e	预测DPU（cents）	与共识的差异
Cache Logistics Trust	1.800	1.810	1.800 / 2.000	8% / 4% 低于共识
Ascendas REIT	3.852	3.410	3.852 / 3.410	13% 低于共识
Mapletree Industrial Trust	2.88	2.81	11.29 / 12.00	4% / 3% 低于共识
Keppel DC REIT	1.89	1.67	1.89 / 1.67	13.2% 低于共识