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輝立證券集團 Singapore REITs Monthly 总结 - August 2018

核心内容概述

辉立证券集团（Phillip Securities Group）于2018年8月发布的《新加坡REITs月报》分析了新加坡房地产投资信托基金（S-REITs）在2018年7月的表现及市场趋势。整体市场表现显示，S-REITs板块受到利率上升的影响，但租金增长可部分抵消这一压力。报告维持对S-REITs板块的中性评级，同时推荐了办公室和酒店业子板块。

主要观点

• 整体市场表现：

  • FTSE S-REIT指数在2018年累计下跌1.9%。
  • 3个月SOR（新加坡隔夜利率）升至1.60%，接近10年高位。
  • S-REIT收益利差（YTD）压缩了49个基点，目前低于-1SD水平（历史平均为360个基点）。

• 子板块表现：

  • 零售：

    • 租金持续下滑，零售空间租金指数（YoY）下跌1.7%至98.2。
    • 占用率小幅上升，但零售销售（不含机动车）在2018年6月保持疲软。
    • 服装类销售增长2.4%，但百货、超市和餐饮业表现不佳。
    • 2018年零售供应量达到4年高点，预计2019年供应量仍将维持历史水平。

  • 办公室：

    • 办公室租金保持强劲，自2017年见底后持续上涨。
    • 即将推出的供应量低于10年历史净需求（110,000平方米）。
    • 咨询、科技和金融服务行业需求强劲。

  • 工业：

    • 2018年第二季度工业空间占用率下降0.3个百分点至88.7%。
    • 租金指数趋于稳定，下降0.1个百分点至91.0。
    • 新供应量逐渐减少，成为利好因素，但空置空间吸收速度缓慢。
    • Ascendas REIT首次进入欧洲市场，收购了12处英国物流物业，并计划在澳大利亚布里斯班收购一处物流物业。

  • 酒店业：

    • 酒店RevPAR（每间可用客房收入）同比上涨5.7%，达到185新元。
    • 酒店业受特朗普-金正恩峰会影响，因安保收紧导致需求下降。
    • 酒店供应量增长放缓，年增长率仅为1.3%，但未来游客流量有望逐步回升。

关键信息

投资建议

• 总体评级：维持中性（Neutral）。
• 子板块偏好：办公室和酒店业。
• 投资策略：
  • 对关注利率上升的投资者，建议选择低杠杆、高利息覆盖率、长债务期限及固定利率债务比例高的REITs。
  • 推荐的REITs包括：
    • CapitaLand Retail China Trust（ACCUMULATE，目标价：1.66新元）
    • Frasers Logistics & Industrial Trust（未被PSR覆盖）
    • Keppel DC REIT（ACCUMULATE，目标价：1.45新元）
    • Keppel-KBS US REIT（未被PSR覆盖）

评级与目标价

评级体系

风险提示

• 投资涉及风险，投资者应寻求专业财务建议。
• 本报告不构成定制化投资建议，未考虑特定投资者的财务状况和目标。
• 所有分析基于现有信息，不保证准确性。

联系信息

• 香港代表：

  • Benny WANG（交易总监）
  • ZHANG Jing（研究分析师，交通运输与汽车）
  • Terry LI（研究分析师，TMT、教育与金融）
  • Eurus ZHOU（研究分析师，制药与消费）
  • Tracy KU（研究分析师，零售与房地产）

• 销售团队：

  • Aric AU（企业与机构销售经理）
  • Matthew WONG（国际销售经理）
  • Yoshikazu SHIKITA（日本团队国际销售经理）

其他信息

• 报告发布日期：2018年8月17日
• 源自：Bloomberg、PSR（辉立证券研究）
• 本报告由辉立证券集团发布，仅供一般参考，不得擅自转载或传播。