20210517-银河期货-4月房地产投资等数据分析_基建投资回落明显_房地产销售向好依旧_10页_983kb

房地产投资与销售数据分析总结（2021年4月）

核心内容

2021年4月房地产投资累计同比出现明显回落，但仍表现出一定的韧性。这种韧性主要来源于销售端的持续向好，但同时也面临多项不利因素，包括首贷利率收紧、货币政策边际收紧、土地拍卖新政等，对未来的房地产投资可能带来负面影响。

主要观点

1. 房地产投资表现

• 累计同比：4月房地产投资累计同比为 21.6%，较3月的 25.6% 回落。
• 占固定资产投资比重：房地产投资占固定资产投资比重降至 27.98%，但仍处于历史较高水平。
• 新开工面积：4月新开工面积累计同比为 12.8%，远低于前值的 28.2%，且低于2019年同期水平。
• 施工面积：施工面积累计同比为 10.5%，高于去年同期的 2.5%，但低于前值。
• 竣工面积：竣工面积累计同比为 17.9%，较3月的 22.9% 回落，但高于2019年同期。
• 建安成本：建安成本累计同比大幅放慢，前3月建安成本累计同比为 32.18%，较前值 46% 明显回落。

2. 土地市场表现

• 土地成交价款：4月土地成交价款累计同比暴跌 29.2%，延续3月的大幅下滑趋势。
• 土地购置面积：土地购置面积累计同比为 4.8%，环比大幅下降，前值为 16.9%。
• 土地溢价率：100个城市的土地溢价率持续回落，前三个月分别为 14.04%、15.13%、11.64%，均低于去年同期水平。
• 土地新政影响：土地成交价款和购置面积的断崖式下跌与拍卖土地新政密切相关，可能对下半年房地产投资形成拖累。

3. 销售端表现

• 销售面积：4月销售面积累计同比为 48.1%，较前值 63.8% 明显回落。
• 销售额：销售额累计同比为 68.2%，较前值 88.5% 回落，但仍高于2019年同期。
• 待售面积：待售面积累计增速为 -1.6%，与前值持平，但高于去年同期的 1.7%。
• 广义库存：广义库存（新开工面积与销售面积之差）累计同比为 -35.3%，显示库存持续回落，销售表现仍较强。

4. 资金来源结构

• 房地产资金来源：4月房地产开发资金来源累计同比为 35.2%，较前值 41.4% 回落。
• 资金来源集中：定金和按揭贷款占比提升至 38.34% 和 16.9%，为历史最高水平。
• 国内贷款与自筹资金：国内贷款和自筹资金占比分别降至 14.23% 和 27.02%，处于历史低位。
• 资产负债率：2021年一季度上市房地产企业资产负债率中位数为 79.89%，较2020年四季度略有上升，显示企业财务压力较大。

5. 政策与利率影响

• 首套房贷利率：4月全国首套房贷利率为 5.31%，较前期有所回升，可能抑制房地产销售。
• 货币政策：货币政策边际收紧对房地产销售和投资形成一定压力。

关键信息

• 4月房地产投资累计同比 21.6%，较3月 25.6% 回落，但仍高于去年同期。
• 土地成交价款和购置面积大幅下降，与土地拍卖新政密切相关，可能影响下半年投资。
• 销售端表现相对稳健，待售面积和广义库存显示销售良好，对现金流有积极影响。
• 房地产资金来源集中于定金和按揭贷款，国内贷款与自筹资金占比下降。
• 房地产企业资产负债率较高，财务风险加大，但优势企业如万科具备一定整合能力。

结论

总体来看，4月房地产投资受基数影响出现高位回落，但销售端依然保持韧性，显示市场仍有较强需求。然而，土地市场疲软、利率上升及货币政策收紧等因素可能对房地产投资形成压力，尤其在下半年。房地产企业面临较大的财务负担，需警惕资金链风险。