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2015年房地产市场完美“收官”总结

核心内容

2015年房地产市场在年末迎来“收官”，整体呈现结构性分化趋势，房地产行业在政策预期和市场表现上均有所波动。尽管年度销售金额创下历史新高，但市场信心受挫，地产股表现疲软，投资者情绪趋于谨慎乐观。

主要观点

• 地产股表现疲软：2016年1月2日当周，中信房地产指数周涨幅为-3.93%，与沪深300指数相差-1.14个百分点。在148家观察的房地产股中，仅48家上涨，83家下跌，市场整体情绪偏弱。
• 投资组合收益落后：上周推荐的投资组合累计总收益为-5.62%，落后于中信房地产指数1.7个百分点。其中，信达地产和华发股份取得相对正收益。
• 结构性市场趋势延续：商品住宅成交回归结构性分化，部分城市如福州、上海、宁波、合肥成交面积环比上涨，而北京、长沙、长春等城市则出现大幅下降。
• 政策与市场环境：政策预期未能有效提振市场信心，缺乏“险资举牌”等催化剂导致地产股表现不佳。2015年投资与购地“寒冬”预示2016年市场将呈现“谨慎乐观”态势，结构性分化仍为市场主题。
• 投资建议：建议关注招保万金及区域型房企京投银泰、华发股份、荣盛发展和信达地产。下周投资组合变更为荣盛发展（50%）和华夏幸福（50%）。

关键信息

一、市场表现

• 上周地产股表现：
  • 涨幅前五名：大港股份（31.51%）、匹凸匹（19.78%）、万方发展（18.92%）、莱茵体育（7.41%）、中信房地产指数（-3.93%）。
  • 跌幅前五名：海德股份（-16.50%）、中江地产（-15.65%）、亚太实业（-14.93%）、天润控股（-13.32%）、万业企业（-12.38%）。

二、商品住宅成交情况

• 成交面积与环比变化：
  • 环比上涨城市：福州（47.63%）、上海（31.46%）、宁波（30.87%）、合肥（18.00%）。
  • 环比下跌城市：北京（-59.36%）、长沙（-45.93%）、长春（-41.45%）。
• 销售新高对2016年市场形成压力，但结构性分化趋势不破，稳市场政策空间和力度值得期待。

三、行业和公司动态

• 政策动向：

  • 建立购租并举的住房制度，推进住房租赁市场发展。
  • 暂时调整集体所有耕地和宅基地使用权抵押规定。
  • 营改增改革全面推开，房地产业将被纳入试点。
  • 房地产广告发布新规出台，强调真实性与合法性。

• 土地市场：

  • 上海土地市场降温，北京地价创历史新高。
  • 深圳拍出全国楼面价地王（79907元/m²）。
  • 广州土地拍卖火热，带动二手市场成交。
  • 杭州亚运红利推动土地拍卖，一宗地块溢价59.88%。

• 企业动态：

  • 险资流入加剧竞争，地产经理人面临“洗牌”。
  • 安邦保险广撒网，投资多个行业。
  • 恒大海南海花岛开盘创世界纪录。
  • 宝能集团回应“加杠杆”，强调稳健经营。
  • 碧桂园投资2500亿元海外造城。
  • 万达与步步高战略合作，推动商业资源整合。
  • 恒大再购5项目，刷新收购纪录。
  • 佳兆业债务重组接近收官，多个旧改项目或重启。

四、下周投资组合建议

• 投资组合调整：荣盛发展（50%）、华夏幸福（50%）。
• 1月金股组合：京投银泰（35%）、荣盛发展（32.5%）、华发股份（32.5%）。

行业评级体系

• 公司投资评级：

  • 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15%以上；
  • 推荐：相对强于市场基准指数收益率5%~15%之间；
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
  • 回避：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

• 行业投资评级：

  • 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上；
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
  • 看淡：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

分析师简介

• 郑闵钢：房地产行业首席研究员，东兴证券研究所基础产业小组组长，多次获得金牌分析师奖项。
• 梁小翠：重庆大学金融学学士、产业经济学硕士，中国社会科学院研究生院在读博士，专注于房地产行业转型与金融研究。

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