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房地产行业周报总结（2017年5月2日）

核心内容概述

2017年5月2日发布的房地产行业周报显示，房地产市场整体表现弱于大盘，行业面临调控压力，但长期发展逻辑依然清晰。报告重点分析了行业动态、公司表现及投资组合，并对京津冀、长三角和珠三角区域的房企进行了重点推荐。

主要观点

1. 行业整体表现

• 市场整体下行：上周中信房地产指数下跌2.17%，沪深300指数下跌1.39%，房地产股中上涨的有39家，下跌的有90家，停牌18家。
• 涨幅与跌幅显著：涨幅居前的房企包括中房地产（+22.62%）、天保基建（+9.29%）等；跌幅较大的有市北高新（-11.75%）、大港股份（-11.68%）等。
• 投资组合表现：东兴房地产投资组合上周累计绝对收益为-2.48%，与房地产指数相差-0.29%。主要原因是首开股份表现不佳。

2. 政策环境分析

• 调控政策持续：各地继续出台限购、限贷等政策，抑制房价过快上涨，政策导向为“维稳”。
• 三四线城市去库存：当前三四线城市去库存更多是政策支持的结果，缺乏基本面支撑。
• 房贷利率上调：全国首套房贷利率连续四个月上涨，部分城市二套房首付比例上调，显示政策持续收紧。

3. 市场动态

• 部分城市房价上涨：福州环比上涨101.57%，宁波上涨68.52%，广州上涨37.19%。
• 自住房用地供应：北京4天内推出7宗自住房地块，土地供应增加，反映政策支持。
• 土地市场活跃：多地增加住宅用地供应，如广东、杭州等地，房企对土地市场仍保持关注。

关键信息

1. 行业基本面

• 16年业绩回顾：房企销售面积和金额大幅增长，但净利润率仍处于低位，多数房企“增收不增利”。
• 融资成本下降：房企通过公司债“以新换旧”降低了融资成本，未来3-5年将带来降费效应。
• 市场集中度提升：TOP10、TOP20、TOP30房企市场集中度进一步提升，规模和资源成为发展核心。

2. 区域分析

• 京津冀区域：作为三大区域中发展最不均衡的区域，其大城市化进程仍具长期利好，重点推荐首开股份、北京城建、新华联、华夏幸福和荣盛发展。
• 长三角与珠三角：经济基础较好，环一线城市购买力强，房企在这些区域已部分受益于大城市化趋势，重点推荐新城控股、阳光城、冠城大通和招商蛇口。

3. 投资组合建议

• 下周投资组合：重点关注北京区域房企，包括金融街（40%）、北京城建（20%）、招商蛇口（20%）和首开股份（20%）。
• 5月月度组合：金融街（34%）、首开股份（33%）和北京城建（33%）。

风险提示

• 政策风险：部分区域调控政策可能进一步收紧，对市场造成压力。
• 货币政策风险：货币政策紧缩力度可能加码，影响房企融资环境。

重点公司动态

• 万科：一季度净利下滑16.54%，证金退出前十大股东。
• 绿地控股：计划储备10-15个特色小镇项目，推动转型。
• 中铁建：12.25亿元夺得北京石景山自住房地块，溢价率45%。
• 金地集团：重新放权，试图解决区域公司与集团间的矛盾，增强拿地能力。

行业评级体系

• 公司投资评级：

  • 强烈推荐：公司股价相对沪深300指数收益率超过15%。
  • 推荐：公司股价相对沪深300指数收益率在5%~15%之间。
  • 中性：公司股价相对沪深300指数收益率在-5%~5%之间。
  • 回避：公司股价相对沪深300指数收益率低于-5%。

• 行业投资评级：

  • 看好：行业指数相对沪深300指数收益率超过5%。
  • 中性：行业指数相对沪深300指数收益率在-5%~5%之间。
  • 看淡：行业指数相对沪深300指数收益率低于-5%。

总结

房地产行业在2017年5月初表现疲软，整体下跌，但行业基本面仍具支撑，政策导向以“维稳”为主。京津冀区域作为长期发展重点，其大城市化进程将带来持续利好。同时，房企通过优化融资结构、提升产品品质等方式应对政策压力，部分重点房企表现突出。未来3-5年，降费效应有望持续利好行业，但短期市场仍需等待政策明朗化。