20220401-天风证券-万科A-000002.SZ-销售业绩同比下行_经营服务快步向前_3页_761kb

万科A（000002）总结

核心内容

万科A在2021年年报中展示了其在房地产开发、物业管理和物流商业等领域的综合表现。尽管整体销售业绩有所下滑，但公司在其他业务板块展现出强劲的增长势头。

销售业绩

• 销售金额：2021年实现销售金额6277.8亿元，同比下降10.8%。
• 销售面积：实现销售面积3807.8万方，同比下降18.4%。
• 销售均价：销售均价提升至16487元/平米，较去年增长1401元/平米。
• 市占率：商品房市占率约3.5%，较去年下降0.53个百分点。
• 城市排名：在武汉、成都等20个城市位列第一，在上海、深圳等18个城市位列第二。

拿地与土储

• 新增项目：2021年新增项目148个，总规划建面2667.4万方，权益规划建面1901.4万方。
• 权益比例：权益比例达71.28%，较去年提高10.13个百分点。
• 拿地力度：拿地力度为22.3%，较去年提升2.7个百分点。
• 拿地结构：新增土储中，一二线城市占比达88.7%。
• 土储情况：总可售土储建面1.02亿方，可支撑2-3年发展。

开工与竣工

• 新开工面积：新开工面积约3265.3万方，同比下降17.6%，完成年初计划的103.7%。
• 竣工面积：实现竣工面积约3571.4万方，同比增长5.6%，完成年初计划的99.6%。
• 2022年计划：计划新开工面积1920.1万方，较去年计划下降39.01%；计划竣工面积3899.5万方，较去年计划增长8.70%。

主要观点

• 营收增长，利润下滑：公司营业收入同比增长8.0%，但归母净利润大幅下降45.7%，主要由于综合毛利率下降7.4个百分点至21.8%，以及投资收益减少和资产减值损失。
• 盈利能力承压：毛利率下降、投资收益减少、资产减值损失是净利润下滑的主要原因，但公司管理与财务费用率控制较好。
• 现金流稳健：公司经营性现金流连续13年为正，2021年为正41.1亿元，显示良好的资金运作能力。
• 债务结构合理：剔除合同负债后的资产负债率为68.4%，净负债率为29.7%，现金短债比为1.5，三道红线全部达标。
• 物业分拆上市：万物云拟分拆至港股上市，物业服务业务增长潜力大，2022年计划实现住宅物业、万物梁行、万物为家的收入分别增长25%、35%、45%。
• 物流商业增长：物流仓储收入同比增长68.9%，高标库出租率为93%，冷库收入增长89%，冷链使用率为75%。
• 商业板块：商业累计开业1139万方，收入同比增长20.57%，新开业207万方，规划和在建面401万方。
• 长租公寓：长租公寓收入增长13.9%，出租率超过95%，企业客户在租房间占比提升至18.5%。

关键信息

• 财务预测：
  • 2022年和2023年归母净利润分别下调为235.99亿和252.26亿。
  • 对应EPS分别为2.03元和2.17元。
  • 市盈率分别为9.43X和8.83X，维持“买入”评级。
• 投资建议：公司作为行业龙头，具有强运营和管理能力，经营稳健，现金流持续为正，土储丰厚，收入锁定度高，物业分拆上市将带来增长机会。

风险提示

• 新房销售不及预期
• 房屋竣工不及预期
• 房屋价格大幅下跌
• 业务开展不达预期

财务数据概览

投资评级

• 行业：房地产/房地产开发
• 6个月评级：买入（维持评级）
• 当前价格：19.15元
• 目标价格：未提供

总结

万科A在2021年虽然面临销售业绩下行的压力，但通过提升拿地力度、优化土储结构、以及多元化业务发展，公司整体仍保持稳健。物业分拆上市、物流商业快速成长、商业板块稳步扩张、长租公寓表现良好，均为公司未来增长提供动力。尽管净利润下滑，但公司现金流持续为正，债务结构合理，经营稳健，具备长期发展潜力。