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深圳甲级办公市场2023年第四季度总结

市场表现概述

• 深圳甲级办公市场处于温和复苏但仍在底部区域，租赁需求有所恢复，但信心仍不稳固。
• 2023年第四季度，空置率环比上升1.1%至24.3%，平均租金环比下降2.1%至174.3元/㎡/月，同比降幅达6%。

租赁市场细分分析

• 甲级办公租赁市场表现区域分化：
  • 部分区域（如Futian CBD）需求相对稳健，但仍面临较大压力，租金下滑或稳定。
  • Shekou、Qianhai等热点区域竞争加剧，空置率高企，租金降幅明显。
• 行业需求方面：TMT（科技、媒体、电信）行业跃居租赁需求首位，占比达31.7%。法律机构和电商企业在租赁需求中占据重要位置。

供应与需求动态

• 新供应持续增加：2023年全年新供应超过100万平方米，远超年均净吸纳水平。
• 2023年第四季度初新供应显著减少至17.7万平方米，净吸纳面积约11万平方米，环比下降25%以上。
• 供需矛盾加剧：空置率上升与新供应叠加，供需失衡进一步扩大。预计2024年第一季度将新增超50万平方米新供应，市场需更多时间消化。

投资市场回顾

• 整体交易活动减少：2023年全年投资总成交额同比下降超60%，至约53亿元人民币。
• 交易以自持用途为主：四个交易案例均为自用收购，单价总体从高位下跌50%左右，反映出市场谨慎情绪。
• 投资预期谨慎：宏观经济前景不确定性增加，资本化要求上升，买家偏好具有稳定收益的资产。

市场前景展望

• 租金持续疲软：短期内租金竞争加剧，预计未来将继续下滑，叠加写字楼占位压力，租户议价能力增强。
• 新增供应仍会存在：若需求未速恢复，预计市场整体空置率将持续上升，供需矛盾将更为突出。