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深圳甲级办公市场Q4 2024总结

市场概况

深圳甲级办公市场第四季度经历了供应和需求的同步增长，新增供应约118,595平方米，推动总库存首次超过1000万平方米。净吸收量达145,599平方米，显著增长，但平均租金同比下降1.4%至159.1元/平方米/月，空置率下降0.6个百分点至24.5%。市场面临去库存压力，租金调整趋势持续。

供应和需求

需求方面，科技、专业服务和金融行业主导，TMT（科技、媒体、电信）租赁需求占比最高（29.3%），专业化服务占22.2%，制造业占18.7%。强劲需求带动净吸收增长，但年净吸收略降，显示市场信心减弱。新供应主要来自项目延误和新项目入市，未来一年预期供应保持高位。

租金和空置率

租金自去年第三季度起持续下降，累积性下降幅度超过前一年。子市场表现差异大：福田CBD和后海子市场租金回升，盐田高科技园区和前海子市场租金下滑严重。空置率下降显示去库存压力，但租金尚未触底，未来可能继续调整。

租赁需求

租赁需求类型以搬迁为主，占32.4%，需求来源中省外（北京为主）占比32.4%。行业需求稳定，TMT、专业服务保持强劲，金融行业集中在证券服务领域。展望Q1 2025，供应集中入市可能加剧空置，但市场旺季可能缓解租金下降。

投资市场

投资市场交易数量下降50%，机构买家因经济政策和财务压力采取谨慎态度，优先观望而非快速交易。总体投资价值承压，环境、社会及治理（ESG）因素影响风险评估。