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报告摘要
广州甲级写字楼市场报告总结（Q4 2025）
核心内容
本报告聚焦于广州甲级写字楼市场的供需关系、租金水平、空置率以及投资市场动态。整体市场在短期内有所改善，但全年仍面临较大的下行压力。市场调整从全面降价转向更具结构化的交易策略，以优化条款和条件来促进成交。
主要观点
1. 市场表现
- 短期改善：2025年第四季度，广州甲级写字楼市场出现小幅反弹，新供应量减少至约5,000平方米，净吸纳量升至56,433平方米，为全年最高季度水平。
- 空置率下降：空置率环比下降0.5个百分点至17.0%，但仍处于较高水平。
- 租金继续下滑：平均有效租金环比下降1.7%至118.7元/平方米/月，是全年最小的季度跌幅，显示市场调整进入温和阶段。
2. 需求特征
- 需求重心：市场主要需求集中在“搬迁、成本控制、品质升级”上，TMT（科技、媒体和电信）仍为最大需求来源，占比63.9%。
- 交易类型：搬迁需求占交易总量的83%，其中近40%涉及扩张，表明租户在优化选址和成本的同时，仍有对特定扩张和升级的需求。
- 新租赁需求：新租赁需求占比约10%，整体需求仍偏弱。
3. 供应与空置
- 供应压力：2025年全年新增供应约482,076平方米，远高于净吸纳量121,461平方米，导致空置率持续承压。
- 2026年预期：预计2026年新增供应将超过140万平方米，供应仍大于需求，空置率可能进一步上升。
4. 租金趋势
- 租金波动：租金全年持续下滑，但幅度逐渐收窄。不同子市场表现分化，其中Financial City相对稳定，而Pazhou租金跌幅最大（-3.6%）。
- 策略调整：业主更倾向于通过灵活条款（如免租期、装修补贴）来优化租约，而非全面降价。
5. 投资市场
- 交易清淡：2025年第四季度仅有一宗写字楼整栋交易，金额约1.2亿元。全年投资总额约37.5亿元，略有增长。
- 交易特征：买家偏好小规模、结构清晰、法律风险低的资产，表明市场仍处于复苏初期。
- 2026年展望：投资交易数量可能逐步增加，但资产选择将更加严格，主要集中在核心地段、稳定租户及租金已调整到位的项目。
关键信息
供需失衡
- 全年供应远超需求，导致空置率居高不下，租金持续承压。
- 2025年净吸纳量仅为供应量的25%，市场仍处于“先稳定、后复苏”的阶段。
租户行为
- 租户趋于谨慎，但未停止活动，更关注成本与品质的平衡。
- 租户偏好“升级加选择性扩张”的策略，推动市场向更高质量的建筑倾斜。
业主策略
- 业主通过灵活条款（如免租期、装修补贴）来提升租约吸引力，而非单纯降价。
- 在空置率较高的区域，业主更注重租约优化，以维持租户关系。
投资趋势
- 投资市场在2025年全年表现出一定的复苏迹象，但整体仍谨慎。
- 2026年投资交易数量预计增加，但资产选择将更加聚焦于核心区域和稳定现金流项目。
表格摘要
表1：广州主要甲级写字楼子市场指标（Q4 2025）
| 子市场 | 租金（元/平方米/月） | 租金（元/平方米/天） | 租金环比变化 | 空置率 | 空置率环比变化 |
|---|---|---|---|---|---|
| 天河北 | 116.1 | 3.8 | ↓1.4% | 7.5% | ↑0.3% |
| 珠江新城 | 135.0 | 4.4 | ↓1.2% | 13.8% | 0.0% |
| 番禺 | 100.8 | 3.3 | ↓1.2% | 10.0% | ↓0.4% |
| 琶洲 | 103.5 | 3.5 | ↓3.6% | 23.6% | ↑1.2% |
| 金融城 | 93.3 | 3.1 | ↓0.2% | 58.8% | ↓1.2% |
表2：广州主要甲级写字楼租赁交易（Q4 2025）
| 区域 | 建筑名称 | 租户 | 面积（平方米） | 交易类型 |
|---|---|---|---|---|
| 黄埔 | Hongtai Wisdom Valley | TyuanSpace | 5,455 | 搬迁与扩张 |
| 珠江新城 | BCC | 中国 CITIC 金融资产公司 | 3,500 | 搬迁 |
| 金融城 | Skyline Plaza | Zhisuan-Info | 2,200 | 搬迁 |
| 珠江新城 | Kingold Century | Treasure Your Core | 1,100 | 扩张 |
市场展望
2026年广州甲级写字楼市场将面临持续的供应压力，租金下行趋势预计不会迅速逆转。市场将更加依赖“针对性让利”和“捆绑式租约条款”来促进去库存。整体市场仍处于调整期，投资活动将逐步回暖，但更多是基于现金流驱动的个案交易，而非全面复苏。
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