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深圳甲级写字楼市场Q3 2023季度总结

市场概况

• 复苏势头增强：第三季度，业主信心指数环比增长1.4%至23.2%，租赁需求反弹至近一年高位，主要由“价格换量”策略和政策支持推动。
• 租金与空置率：平均租金环比下降1.3%至178元/㎡/月，总空置率环比上升1.4%至23.2%。展望第四季度，租金可能进一步承压，因新供应增加和需求释放。
• 主要驱动力：金融和科技媒体（TMT）行业主导租赁需求，占总交易面积53%，其中金融行业占比27.1%，TMT行业占比34%。

供应与需求详情

• 供应方面：新供应达300,526㎡，包括如前海 Chow Tai Fook 金融塔等项目；净吸收面积约145,578㎡，创本季度高位，但空置率上升。
• 需求动态：金融和TMT行业成为主要需求来源，租赁需求多源于搬迁和续租；交易中，超过600㎡的小额租赁占比高。
• 重点项目：季度内新增租赁包括Gemdale Visseen Tower的Geely租约，但仅记录一笔10,000㎡以上的环渤海交易，显示市场谨慎。

子市场表现

• 数据差异：各子市场租金和空置率悬殊，例如南山区高-tech park租金下滑4.3%至153.2元/㎡/月，空置率升2.2个百分点；而前海和宝安CBD受政策支持，租金相对稳定或微涨。
• 关键指标：从表中可见，Luohu和Futian-Huaqiang North租金下降显著，而Qianhai和Shekou部分区域租金小幅上升。

投资市场

• 缺乏大宗交易：第三季度无记录到大宗交易，潜在买家因宏观经济风险、地缘张力和政策不确定性保持观望，成交价低，如天安云谷项目连续两次流拍。
• 投资建议：市场信心恢复前，环渤海交易意向低迷；未来可能承受更多不确定性，租金调整持续向下。

未来展望（第四季度）

• 租赁压力：新供应持续增加，租赁需求或进一步推动空置率上升，租金下调。
• 整体趋势：伴随宏观经济复苏和政策扶持，第四季度租赁需求有望改善，但高库存和竞争可能限制租金回升概率。

附：主要数据包括七个子市场租金和空置率细节，以及图示新供应和历史趋势。