高力国际-蓝海启航：REITs元年下产业园区迎发展机遇-2020.9-4页_1mb

高力快讯：产业园区REITs发展分析

核心内容

2020年是中国REITs发展的元年，产业园区被列为新政重点支持对象，具有广阔的发展前景。REITs的推出为产业园区提供了新的融资渠道，有助于缓解其资金投入密集、投资期长、回报周期长的问题，从而推动其全生命周期管理的完善。

主要观点

• REITs对产业园区的意义
  REITs能够帮助产业园区实现资金快速回笼，加速扩张，提升设施和服务水平，增强市场竞争力。同时，有助于降低杠杆率、优化财务结构，并提升园区整体声誉，吸引更多优质租户入驻。

• 政策支持
  2020年8月，发改委发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs）试点相关工作的通知》明确将国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等纳入试点范围，支持其在重点区域如京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等地发展。

• 产业园区现状与挑战
  产业园区在区域开发、产业培育和资源调配方面起着关键作用，但因政府统一管理、可售资产减少，导致租金收入成为主要投资回报，资金回收周期长。目前融资方式以银行贷款和ABS为主，渠道有限。发行REITs虽有助于改善这一状况，但仍然面临税收政策不完善、权责划分不清、估值细则未明、国有产权审批流程复杂等挑战。

关键信息

• 税收政策
  当前REITs税收优惠政策尚未完全明确，资产重组、股权收购及运营层面的税负较高，可能影响发行成本和物业收益率。

• 权责划分
  原始权益人与公募基金之间的权责关系、利益分配等问题仍需进一步厘清，以确保项目运营与管理的高效协同。

• 估值细则
  资产估值细则尚未出台，监管机构需进一步完善相关规则，同时提升公募REITs管理人对优质物业资产的识别与风险管理能力。

• 国有产权审批
  园区国有产权的审批与评估流程仍需简化，以加快REITs的上市进程。

产业园区REITs上市流程（拟）

图6展示了产业园区REITs的搭建与上市流程，包括项目筛选、资产证券化、发行与上市等关键步骤。该流程的清晰化有助于推动产业园区REITs的顺利落地。

图表与数据

• 图5：中国、香港及新加坡税收对比
  提供了三国在REITs税收方面的对比，有助于分析不同地区的政策环境和对产业园区的影响。

• 图6：产业园区REITs搭建及上市流程（拟）
  展示了产业园区REITs的全流程，为投资者和开发商提供了操作指南。

贡献者与联系方式

• 胡优优（高级经理 | 研究 | 华东区）
  +86 21 6141 3621
  Molly.Hu@colliers.com

• 杨依婷（高级分析师 | 研究 | 华东区）
  +86 21 6141 4308
  Candice.Yang@colliers.com

• 杨讷（分析师 | 资本市场与投资服务 | 华东区）
  +86 21 6141 4378
  Cecilia.Yang@colliers.com

• 邓懿君（董事总经理 | 中国）
  +86 21 6141 3688
  Tammy.Tang@colliers.com

• 沈寅（董事总经理 | 华东区）
  +86 21 6141 3600
  Richard.Shen@colliers.com

• 汪蓓（董事总经理 | 资本市场与投资服务 | 中国区）
  +86 21 6141 3529
  Betty.Wong@colliers.com

• 贺志蓉（执行董事 | 估价及咨询服务 | 中国区）
  +86 21 6141 4350
  Flora.He@colliers.com

关于高力国际

高力国际是一家全球领先的房地产服务和投资管理公司，业务覆盖68个国家，拥有15,000名员工。公司致力于为房地产租户、业主和投资者创造最大价值，25年来持续为股东提供领先的投资回报。2019年，公司收入达30亿美元（含附属企业为35亿美元），资产管理额超过330亿美元。

结语

尽管产业园区REITs发展面临诸多挑战，但其在政策支持和市场潜力方面的优势不可忽视。未来，随着税收政策、权责划分和估值细则的逐步完善，产业园区REITs有望成为推动产业发展和资本运作的重要工具。