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房地产行业研究报告总结：产业园区类REITs值得关注

核心内容

本报告分析了2023年1月30日至2月4日期间REITs市场表现及产业园区类REITs的投资价值，强调其在经济复苏背景下的配置属性与增长潜力。

主要观点

1. 产业园区类REITs的吸引力

   • 产业园区类REITs作为重要的REITs品类之一，其底层资产主要为科技园、一般工业园区、专业园区等，与经济发展密切相关。
   • 2023年开年以来，REITs整体表现良好，其中东吴苏园产业REIT涨幅达4.33%，成为代表之一。
   • 在经济复苏预期下，产业园区下游企业经营有望改善，从而带动租金收入增长。

2. REITs市场表现优于上证综指

   • 本周中证REITs指数上涨2.202%，REITs指数上涨1.939%，而上证综指下跌0.043%。
   • 产权类REITs表现优于特许经营权类REITs，其中中航首钢绿能REIT单周涨幅最高达6.82%。
   • 从长期表现来看，产权类REITs普遍表现优于特许经营权类REITs。

3. 交通基础设施类REITs估值收益率较高

   • 交通基础设施类REITs的估值收益率普遍在5%以上，其中平安广交投广河高速REIT达到8.36%，是当前估值收益率最高的REITs。
   • 保障性租赁住房REITs的估值收益率除华夏基金华润有巢REIT外，均不高于5%。

关键信息

产业园区类REITs概况

• 底层资产类型：科技园、一般工业园区、专业园区。
• 分布区域：主要集中在经济发达区域，如上海、北京、深圳等高能级城市。
• 租金减免情况：部分基金在疫情期间减免租金，如东吴苏园产业REIT全年租金减免占总收入的25.96%。

REITs市场表现

• 本周表现：中证REITs指数上涨2.202%，REITs指数上涨1.939%，上证综指下跌0.043%。
• 滚动4周表现：中证REITs指数上涨1.08%，REITs指数上涨0.83%，上证综指上涨7.14%。
• 相关性：中证REITs指数与上证综指相关系数为0.09，与国债指数相关系数为0.29，表明REITs具有稳定的现金流特性。

各类REITs表现

• 产权类REITs：本周平均涨幅为2.89%，特许经营权类REITs为1.29%。
• 具体基金表现：
  • 东吴苏园产业REIT：本周涨幅2.27%，IPO以来涨幅22.96%。
  • 华安张江光大园REIT：本周涨幅3.11%，IPO以来涨幅35.28%。
  • 博时招商蛇口产业园REIT：本周涨幅1.67%，IPO以来涨幅28.79%。
  • 嘉实京东仓储基础设施REIT：本周涨幅3.42%，IPO以来涨幅33.03%。

仓储物流类REITs

• 日均换手率：普遍偏低，最低为平安广交投广河高速REIT，日均换手率0.33%。
• 成交占比：园区基础设施REITs占REITs整体成交额的33.83%，能源基础设施REITs占比最小，为3.47%。

本周REITs审批进度

• 上交所和深交所分别受理及问询了多个REITs项目，包括光谷产业园、光伏项目、高速公路项目等。

本周公募REITs主要公告

• 嘉实京东仓储基础设施REIT发布限售公告及上市交易公告。

投资建议

• 关注产权类REITs：如保障性租赁住房、园区基础设施、仓储物流类REITs，受益于资产升值和良好运营能力。
• 关注特许经营权类REITs：如生态环保、能源基础设施、交通基础设施类REITs，具有稳定现金流和较高分红率。

风险提示

1. 政策实施不及预期可能影响REITs市场的发展。
2. 宏观经济不及预期可能影响底层资产的运营及现金分派。
3. 项目运营不及预期可能导致底层资产净利润不达预期，影响REITs表现。

投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）。
• 股票投资评级：分为买入、增持、持有、卖出四个等级。
• 行业投资评级：分为强于大市、中性、弱于大市三个等级。

作者信息

• 刘清海，分析师，SAC执业证书编号：S1110523010003，邮箱：liuqinghai@tfzq.com
• 胡孝宇，分析师，SAC执业证书编号：S1110522070003，邮箱：huxiaoyu@tfzq.com