20210715-中国指数研究院-房地产行业_22城首批集中供地效果不及预期_从上海模式看政策调整三大方向_12页_1mb

22城首批集中供地效果分析及上海模式政策调整方向

核心内容概览

2021年3月中旬，长春率先发布首批次住宅用地供地计划，开启22城“两集中”供地政策的序幕。截至6月30日，22个重点城市均完成首批集中供地，其中长春和厦门已完成第二批。尽管“两集中”政策旨在稳定地价和市场预期，但整体效果不达预期，核心一二线城市土拍热度依旧较高，上海、北京等城市调控效果相对较好。

主要观点

• 供应端：22城首批集中供地整体平稳，多数城市后续供应空间充足。上半年整体计划供应完成率47%，较去年同期上升8个百分点，后续批次占全年计划供应量的53%。
• 需求端：土拍热度分化明显，重庆、厦门、杭州、南京等城市热度较高，而长春、青岛等城市热度较低。部分城市如杭州、北京，首批供地成交金额占2020年全年的50%以上，地价明显攀升。
• 政策效果：尽管“两集中”政策旨在稳定市场，但热点城市效果不佳，部分城市因规则宽松导致市场热度不减，甚至加剧竞争。

关键信息

一、供应端分析

• 计划供应量：2021年22城计划供应量较去年略有提升，其中“北广深”计划供应2057公顷，同比增长11.8%。
• 首批供地占比：首批供地面积占三批总供应量的32%，城市间差异较大，如广州、长沙、沈阳首批供地占比均超过45%，而深圳、厦门、北京不足两成。
• 供地节奏：多数城市首批供地集中在4-5月，部分城市如福州、青岛、天津等在5月12-14日集中出让，其他城市则采取错时供地策略。
• 后续批次：预计半数城市将在8月和11月组织出让，供应空间依然充足，但城市间分化明显。

二、需求端分析

• 成交情况：22城首批集中供地共成交878宗地块，面积11126万平方米，金额10690亿元，楼面均价9591元/㎡，较2020年上涨38.3%。
• 热点城市：重庆、厦门、杭州、南京等地块成交楼面价大幅上涨，部分地块竞价达上限，如南京36宗地块中71%达到上限。
• 冷门城市：长春、青岛等城市竞拍热度较低，部分地块流拍或中止，如长春有8宗地块中止，青岛54宗地块以底价成交。

三、上海模式分析

• 调控效果：上海首批集中供地调控效果较好，成交楼面均价同比下降6.3%，地价房价比普遍较低，其中低于0.4的地块占比达43%。
• 全流程管控：上海在拿地前、中、后均设置严格规则，如20%保证金+1.1倍监管资金、禁马甲、限地价等。
• 竞拍机制：采用“举牌竞价+一次报价”机制，打破价高者得模式，引入均价决定机制，确保公平竞争。
• 品质导向：上海通过“135打分”机制鼓励品质房企参与，同时在拿地后要求签署承诺书，确保房地价联动。

四、政策调整方向

• 限制马甲：预计“限地价+摇号/一次报价”的城市将在禁马甲方面进行细化调整，如郑州、长沙、福州、广州等。
• 限价竞价试点：部分规则宽松的城市将逐步试点限价竞价，如重庆、武汉，以实现稳地价、稳预期的目标。
• 关注品质：部分城市如杭州、南京、苏州等将在第二批集中供地中新增“竞品质”规则，提升产品质量和市场竞争力。

总结

22城首批集中供地政策在稳定市场预期方面效果有限，主要因部分城市规则宽松导致市场热度不减。上海模式通过全流程管控、竞拍规则互补及引导市场理性竞争，成为调控效果较好的典范。未来热点城市或将借鉴上海经验，调整土拍规则，强化马甲限制、试点限价竞价、关注产品品质，以促进房地产市场健康发展。