房地产行业：低基数加上供给加快带动重点城市成交边际改善-20171218-广发证券-13页-1mb

房地产行业总结

核心内容

本报告主要分析了2017年12月11日至12月15日期间中国房地产行业的情况，包括政策变化、成交数据、库存状况以及重点城市市场表现等。整体来看，重点城市商品房成交面积环比改善，但同比仍处于下滑趋势。政策层面，土地出让要求持续提高，租赁市场政策逐步落地，行业进入主动补库存阶段，销售端或迎来增速拐点。

主要观点

• 政策调控趋严：重点城市土地出让附加条件增多，如苏州、南京要求竞买者为世界500强企业，广州要求引进8k技术研发或运营企业。租赁市场方面，洛阳建行提供200亿元授信支持，北京严禁“以租代售”，福建规定不得拒绝购房人使用公积金贷款。
• 成交边际改善：上周监测的39个城市商品房成交面积为602.61万平方米，环比上涨6.59%，同比下滑12.74%。其中，北京、上海、杭州、武汉等重点城市表现显著，成交面积环比上涨幅度较大。
• 库存及去化周期：全国11城商品住宅去化周期为7.80个月，低于10个月的警戒线。库存指数微幅上行，其中二线城市库存指数环比上涨0.31%。
• 行业基本面：行业有效库存处于历史底部，补库存传导至开工端，预计投资增速将保持较强韧性。重点城市销售或迎来增速拐点，主要受益于年末推盘节奏加快。
• 公司市场表现：广发地产组合保持稳定，包括光大嘉宝、广宇发展、新湖中宝、阳光城、蓝光发展和东百集团。组合表现与市场同步，未出现显著波动。

关键信息

上周政策回顾

• 土地出让要求提高：
  • 苏州、南京部分地块要求竞买者为世界500强企业。
  • 广州商住用地要求引进8k技术研发或运营企业，以及中科院院士或长江学者。
• 租赁市场政策落地：
  • 上海新增3幅租赁用地，成交6幅，总建面16.86万平方米。
  • 全国租赁用地共推出26宗，总建面182万平方米。
  • 洛阳建行未来5年提供200亿元授信支持。

整体成交情况

• 全国成交面积：602.61万平方米，环比上涨6.59%，同比下滑12.74%。
• 分线城市表现：
  • 一线城市成交面积96.67万平方米，环比上涨10.67%，同比继续下滑31.90%。
  • 二线城市成交面积318.52万平方米，环比微跌0.60%，同比下滑21.74%。
  • 三线城市成交面积187.41万平方米，环比上涨18.95%，同比下滑11.39%。
• 重点城市：
  • 北京、上海、杭州、武汉成交环比改善明显，其中上海成交环比上涨29.15%。
  • 南昌、无锡、南京等城市因高基数或政策影响，成交环比下跌。

整体库存情况

• 推盘量：全国11城市推盘量环比小幅上涨。
• 库存指数：全国11城市库存指数微涨0.04%，其中二线城市库存指数上涨0.31%。
• 去化周期：全国11城商品住宅去化周期为7.80个月，低于10个月警戒线，去化速度有所加快。

地产公司市场表现

• 广发地产组合：包括光大嘉宝、广宇发展、新湖中宝、阳光城、蓝光发展和东百集团，组合保持不变。
• 重点公司动态：
  • 荣盛发展：控股股东增持240万股。
  • 首开股份：11月签约面积15.82万平方米，签约金额35.91亿元。
  • 阳光城：竞得宁波商住用地，融资计划实施。
  • 世联行：与云贷染号签署增资扩股协议。
  • 金地集团：拟发行150亿元债务融资工具。
  • 北辰实业：竞得武汉住宅用地。
  • 华发股份：与碧桂园合作开发住宅用地。
  • 万科A：子公司借款12亿元用于合肥项目。
  • 中南建设：17年第一期公司债发行完成。

风险提示

• 政策调控力度加大：可能进一步影响行业销售和投资。
• 销售回落快于预期：需关注年末销售数据是否出现明显好转。

行业评级

• 行业评级：持有
• 投资建议：板块投资以结构性行情为主，关注业绩增长确定性强及NAV估值折价较高的标的。

相关研究

• 报告主题：住房制度系列深度报告、年末销售预期、PE估值波动分析等。
• 报告日期：2017-12-12、2017-12-04等。

重点城市商品房市场跟踪

• 北京：推盘节奏加快，成交面积环比上涨19.23%。
• 上海：成交6幅“只租不售”用地，总金额19.4亿元。
• 南京：出让地块要求竞买者为世界500强或具备大型商业综合体运营能力。
• 杭州：12月前半月有23个项目领出预售证，13个项目新开盘，推动成交环比上涨20.84%。
• 武汉：白沙洲片区多项目集中推盘，成交环比上涨12.37%。
• 苏州：出让地块要求竞买人须为世界500强企业。
• 广州：增城区出让商住用地，要求引进8k相关企业及高端人才。

投资评级说明

• 行业投资评级：
  • 买入：预期股价强于大盘10%以上。
  • 持有：预期股价变动介于-10%～+10%。
  • 卖出：预期股价弱于大盘10%以上。
• 公司投资评级：
  • 买入：预期股价强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期股价强于大盘5%～15%。
  • 持有：预期股价变动介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期股价弱于大盘5%以上。

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