20171218-中国银河-房地产行业周报_重点城市供给大增_销量企稳回升_13页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

本报告为2017年12月18日发布的房地产行业周报，重点分析了近期行业动态、市场表现及未来展望。整体来看，行业在政策支持下呈现一定的复苏迹象，重点城市成交量企稳回升，土地市场表现活跃，但开发商盈利空间受到压缩。

主要观点

1. 行业热点动态

• 统计局公布11月行业数据：前11月商品房销售额及销售面积同比分别增长12.7%及7.9%，地产投资累计增长7.5%。销面及销额增速由负转正，主要是受去年同期基数较低及11、12月推盘量增加影响。
• 土地供应增加：北京商品房用地供应完成601公顷，完成率达92%，比过去五年平均供应水平高出约46%。一线城市土地供应与成交均大幅增长，预计政策导向将继续推动重点城市土地供应。
• REITs产品获批：国内首单社区商业REITs“中联东吴-新建元邻里中心资产支持专项计划”成功获批，有助于盘活存量资产并拓展房企融资渠道。

2. 行业趋势展望

• 销量回升预期：我们认为明年一二线城市销量增速有望超过10%，全国销量增速降幅预计在5%左右。
• 土地市场表现：在重点城市增加土地供应的政策支持下，土地市场表现积极，预计明年土地购置面积及新开工面积增速分别为7%及2%，全年投资增速在5%左右。
• 开发商利润下滑：万科、保利等龙头房企的净利率持续下滑，万科从2012年的15%降至2016年的12%，保利从14%降至11%。

关键信息

3. 推荐组合表现

• 稳健组合：万科A（33%）、保利地产（34%）、新城控股（33%）

  • 上周回撤3个百分点，跑输板块1个百分点。
  • 年初至今累计收益达51%，大幅跑赢板块及大盘。

• 进攻组合：世联行（33%）、华夏幸福（33%）、招商蛇口（34%）

  • 上周表现分化，世联行小幅下跌，华夏幸福及招商蛇口亦有下跌。
  • 年初至今表现参差不齐，部分个股累计收益为负。

4. 市场表现

• 地产板块下跌：上周下跌1.22%，跑输大盘约0.7个百分点，在28个行业中排名第21位。
• 估值水平低位：地产板块PE估值降至15.02x，PB估值降至1.94x，均低于历史中枢水平，处于近5年最低水平。
• 相对估值折价：相比全部A股，PE折价约17%，PB折价约3%；剔除银行股后，PE折价率高达42%，PB折价率22%。

行业数据跟踪

(一) 成交量变化

• 35城成交量：上周成交量同环比分别下降8%及上升7%，同比降幅持续收窄，周成交量连续三周高于全年周均水平。
• 分线城市表现：
  • 一线城市：成交量同比-24%，环比-4%
  • 二线城市：成交量同比-4%，环比0%
  • 三线城市：成交量同比-1%，环比24%
• 累计同比：一线城市累计同比-34.8%，二线城市累计同比-22.7%，三线城市累计同比-7.7%

(二) 新增供给变化

• 重点14城新增供给：同比连续3周为正，滚动月同比及月环比分别达17%及31%，较前一周扩大10pc及3pc。
• 全年累计同比：全年累计同比降幅收窄至15%。
• 去化周期：一线城市狭义去化周期连续回落3周，二线城市回落2周，三线城市仍偏高。

风险提示

• 政策风险：调控政策超出预期可能对行业造成影响。

推荐标的

• 低估值龙头房企：万科、保利、招商蛇口，受益于政策压制下集中度提升。
• 二线白马标的：新城控股，重点布局环上海一二线城市，看好明年销量增长。
• 租赁政策受益股：世联行，布局租赁住房，有望受益政策催化。

评级标准

• 行业评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避

  • 推荐：行业指数超越交易所指数平均回报20%及以上
  • 谨慎推荐：行业指数超越交易所指数平均回报
  • 中性：行业指数与交易所指数平均回报相当
  • 回避：行业指数低于交易所指数平均回报10%及以上

• 公司评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避

  • 推荐：公司股价超越分析师覆盖股票平均回报20%及以上
  • 谨慎推荐：公司股价超越分析师覆盖股票平均回报10%-20%
  • 中性：公司股价与分析师覆盖股票平均回报相当
  • 回避：公司股价低于分析师覆盖股票平均回报10%及以上

分析师信息

• 分析师：陈智旭
• 联系方式：021-20252646，chenzhixu@chinastock.com.cn
• 执业证书编号：S0130516090001

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