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地产债有何期待？总结

核心内容

2023年，地产债市场在政策支持下有所改善，但房地产行业基本面依然不乐观，销售回款仍面临压力。尽管政策支持向下传导缓慢，但市场对政策的预期较为乐观，地产债定价主要取决于现实困难与政策发力之间的实际状况。

主要观点

• 政策支持与市场预期：政策支持正逐步向地产债市场传导，特别是针对房企融资的支持政策，如“第二支箭”、“金融十六条”、“第三支箭”等，推动了地产债价格的回升。
• 融资改善：房地产贷款和债券融资有所改善，房贷利率大幅下降，房企融资环境逐步宽松。
• 政策力度判断：可参考2014-2015年去库存阶段的政策力度，观察后续是否有一线城市限售限购放松以及支持居民地产需求的政策落地。
• 市场交易策略：当前地产债市场仍以交易政策预期为主，市场仍有交易空间，尤其看好国企和优质民企，以及中资美元债。

关键信息

1. 地产债市场走势回顾

• 2022年地产债信用利差呈现“小幅下行—再上行—再下行”的特征。
• 截至2023年1月14日，中债估值位于5%以下的债券规模占比达66.77%，10%以上的债券规模占比为16.62%。
• 11月以来，融资政策支持的房企债券价格快速上行，如龙湖、金地、碧桂园等。
• 滨江集团因被列入“改善优质房企资产负债表计划名单”，债券价格也有所回升。
• 中资美元债收益率快速下行，从31.35%降至16.65%，跌幅达14.7%。

2. 房企现金流状况

• 销售回款尚未明显改善，30大中城市商品房成交面积同比增速连续14周为负。
• 二、三线城市成交面积有所回升，但一线城市仍处于低迷状态。
• 投资和开工持续下行，库存攀升至历史高位，狭义库存和广义库存均持续上升。
• 保交楼政策效果显著，但整体地产基本面仍不乐观。

3. 政策支持情况

• 2022年地产政策已进入宽松阶段，但力度仍不及2014-2015年的去库存政策。
• 政策重点从“稳民生”转向“保交楼”和“改善优质房企资产负债表”。
• 央行、证监会等机构陆续推出支持政策，包括房贷利率下调、开发贷款支持、债券融资工具等。
• 房企融资政策支持工具逐步落地，如“第二支箭”、“金融十六条”、“第三支箭”等。

4. 境内地产债发行情况

• 2022年12月境内房企发行债券规模达496.82亿元，同比和环比均显著增长。
• 民企发行规模占比上升，但发行主体范围未扩大，仍以受到政策支持的民营房企为主。
• 中债增继续为民营企业债券发行提供担保。

5. 一级市场表现

• 本周非金融企业短融、中票、企业债和公司债合计发行约3522.29亿元，净融资额约1432.16亿元。
• 城投债发行规模较大，净融资额也有所增长。
• 各类债券发行利率整体下行，部分等级小幅上行。

6. 二级市场表现

• 本周信用债成交量较上周上升，收益率较上周下行。
• 银行间市场和交易所市场成交额均上升，但收益率走势不一。
• 信用利差涨跌互现，部分等级利差缩小，部分扩大。
• 金融债信用利差整体扩大，但部分等级利差缩小。

风险提示

• 地产政策力度不及预期
• 经济基本面恢复超预期
• 宏观经济政策变动超预期
• 信用风险发酵超预期

市场展望

• 2023年地产债市场仍有交易空间，市场预期乐观。
• 政策支持持续是关键，特别是对销售回款的改善。
• 建议关注国企和优质民企，以及中资美元债市场。

政策回顾

• 2022年1月：国家发改委新闻发布会，强调房地产市场自我调节。
• 2022年2月：央行货币政策执行报告，强调“房住不炒”。
• 2022年4月：央行二十三条，强调不盲目抽贷、断贷、压贷。
• 2022年5月：央行下调首套房贷款利率下限。
• 2022年6月：深交所支持优质房企盘活存量资产。
• 2022年7月：中央政治局会议首提“保交楼”。
• 2022年8月：央行LPR非对称下调。
• 2022年9月：央行货币政策委员会提出推动“保交楼”专项借款。
• 2022年11月：金融街论坛年会提出支持民营房企发债融资。
• 2023年1月：建立首套房贷款利率动态调整机制，开展“四项行动”改善房企资产负债表。

市场数据

• 发行规模：2022年12月境内房企发行债券规模496.82亿元，同比和环比均增长。
• 发行利率：各等级债券发行利率整体下行，部分等级小幅上行。
• 成交量：本周信用债合计成交70577.3亿元，成交量上升。
• 收益率变化：收益率整体下行，部分等级上行。
• 信用利差：部分等级利差缩小，部分扩大，整体变化复杂。

结论

地产债市场在政策支持下有所改善，但基本面修复仍需观察。市场对政策的预期较为乐观，建议关注政策持续力度和房企销售回款情况。整体而言，2023年地产债市场仍有交易空间，尤其是国企和优质民企，以及中资美元债市场。