2020年港股物管行业投资策略：群雄逐鹿，挖掘蓝海-20191224-申万宏源-36页_2mb

群雄逐鹿，挖掘蓝海 - 2020年港股物管行业投资策略总结

核心内容

行业背景与趋势

• 行业洗牌与集中度提升：2019年港股物管行业效应显著增强，市场外拓和收并购加速行业集中度提升。
• 政策环境改善：中央持续推行减税降费，社保新规短期无落地预期，利好行业盈利能力。
• 蓝海市场机遇：在住宅市场之外，公建、商办等非住宅市场成为新的增长点，增值服务模式探索加速。

业绩驱动因素

• 新房交付高峰：未来三年将迎来新房交付高峰，业绩增长确定性高。
• 规模扩张：市场外拓和收并购推动行业集中度提升，带动管理面积增长。
• 增值服务：增值服务模式探索加速，提升毛利率和盈利能力。

主要观点

行业集中度持续提升

• 2013年至2018年，物管行业十强企业市占率从5%提升至11%，百强企业市占率从16%提升至39%。
• 龙头企业具备品牌口碑、执行能力和成本控制优势，有望持续受益于行业集中度提升。

规模扩张渠道多元

• 物管企业通过市场外拓、收并购、战略合作等方式实现规模扩张。
• 央企背景企业（如保利物业、中海物业）在公建服务市场具备先发优势。

蓝海市场与增值服务

• 公建类物业：进入门槛高，服务内容复杂，利润率相对较高，具备抗周期性。
• 商办类物业：收费高、利润率稳定，但面临国际五大行的竞争。
• 增值服务：包括社区零售、房产经纪、广告租赁等，毛利率提升显著，成为盈利增长的重要来源。

关键信息

估值与市场表现

• 2019年初至今，港股物管板块累计涨幅近乎翻倍，平均估值达24倍20年PE。
• 行业龙头如碧桂园服务和保利物业享有明显估值溢价。

各投资标的推荐逻辑

行业数据与财务表现

• 管理面积：2019年中期，彩生活以3.6亿平米位居管理规模第一，碧桂园服务和保利物业紧随其后。
• 物业费：基础物业费预计温和提升，中海物业每平米每月收入最高（4.0元），彩生活最低（1.0元）。
• 毛利率：2018年平均毛利率达30%，其中碧桂园服务以32%位居首位，增值服务毛利率提升显著。

政策与成本影响

• 减税降费：中央降低养老保险单位缴费比例至16%，部分省市已下调社保费率。
• 指导价松绑：深圳拟上调住宅物业服务指导价，有利于提升物业费收入。

重点推荐标的分析

保利物业发展 (06049.HK)

• 管理面积：2019年6月末达2.6亿平米，其中第三方贡献占比57%。
• 收入与利润：2019年收入增长47%至28亿元，净利润增长57%至5.14亿元。
• 估值：目标价47.7港币，对应32.5倍20年PE，预计未来三年归母净利润年复合增长41%。

雅生活服务 (03319.HK)

• 管理面积：预计2020年一季度完成收购后突破5亿平米。
• 收入与利润：2019年收入增长53%至5.15亿元，净利润增长35%至1.079亿元。
• 估值：目标价22.6港币，对应17倍20年PE，上调至买入评级。

碧桂园服务 (06098.HK)

• 管理面积：2019年新增在管面积至少7000万平米，其中第三方贡献2500万平米。
• 收入与利润：2019年收入增长51%至7.038亿元，净利润增长55%至1.431亿元。
• 估值：目标价23.2港币，对应31倍20年PE，维持增持评级。

永升生活服务 (01995.HK)

• 管理面积：2019-2021年复合增速达44%，预计2019年总在管面积达6300万平米。
• 收入与利润：2019年收入增长64%至1.769亿元，净利润增长75%至2200万元。
• 估值：目标价4.5港币，对应19倍20年PE，首次覆盖并给予增持评级。

中海物业 (02669.HK)

• 管理面积：2019年6月末达1.42亿平米，同比增长8%。
• 收入与利润：2019年收入增长26%至24亿港币，净利润增长13%至2.48亿港币。
• 估值：目标价4.6港币，对应25倍20年PE，维持增持评级。

绿城服务 (02869.HK)

• 管理面积：2019年6月末达1.84亿平米，储备面积达3.91亿平米。
• 收入与利润：2019年收入增长30%至8.751亿元，净利润增长25%至6060万元。
• 估值：目标价7.5港币，对应22倍20年PE，上调至增持评级。

彩生活服务 (01778.HK)

• 管理面积：2019年6月末达12亿平米，同比增长23%。
• 收入与利润：2019年收入增长12%至4.035亿元，净利润增长21%至5870万元。
• 估值：目标价5.1港币，对应9倍20年PE，维持增持评级。

总结

2020年港股物管行业投资策略聚焦于行业集中度提升、蓝海市场挖掘及增值服务模式探索。行业整体具备防御属性，受益于政策支持和成本优化。重点推荐标的包括保利物业、雅生活服务、碧桂园服务、永升生活服务、中海物业和绿城服务，其中部分公司因管理面积快速扩张和增值服务模式优化，估值和盈利预期均有提升。